Análisis del sistema de certificación LEED® V3 en base a los beneficios económicos que genera al implementarse en edificaciones de oficinas. PDF Free Download
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Análisis del sistema de certificación LEED® V3 en base a los beneficios
económicos que genera al implementarse en edificaciones de oficinas.
Por Dalila María Hurtado Rico
Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental, Universidad de los Andes
Maestría en Ingeniería Civil con Profundización en Gerencia de la
Construcción
Asesor: Jose Alberto Guevara
2021-1
2
Contenido
1. Introducción y Objetivos ........................................................................................................... 3
1.1. Introducción ...................................................................................................................... 3
1.2. Objetivos generales ........................................................................................................... 3
1.3. Objetivos específicos ......................................................................................................... 3
1.4. Justificación ............................................................................................................................ 4
2. Marco Metodológico................................................................................................................. 4
2.1. Definición de indicadores y métricas ..................................................................................... 5
2.2. Revisión proyectos caso de estudio ....................................................................................... 5
2.3. Mediciones en campo ............................................................................................................ 6
2.4. Análisis financiero .................................................................................................................. 7
2.5. Entrevistas a expertos LEED ................................................................................................... 7
2.6. Resumen información requerida............................................................................................ 7
3. Revisión Bibliografía .................................................................................................................. 8
3.1 Análisis de certificaciones sostenibles en Colombia ............................................................... 8
3.2. Certificación LEED .................................................................................................................. 9
3.3. Productividad en edificaciones de oficinas .......................................................................... 14
3.4. Rangos de confort y salud para edificaciones de oficinas .................................................... 15
3.5. Exención de impuestos para certificaciones verdes en Colombia ........................................ 16
4. Análisis LEED del caso de estudio ................................................................................................ 17
4.1. TERRANUM: ......................................................................................................................... 17
4.2. Análisis LEED caso de estudio ............................................................................................... 19
4.3. Análisis detallado créditos LEED ........................................................................................... 24
5. Análisis de Beneficios Económicos .......................................................................................... 44
5.1 Análisis de ahorros hídricos y energéticos en periodo de operación .................................... 44
5.2 Análisis e investigación productividad en trabajadores ........................................................ 47
6. Análisis de Incrementos en Presupuesto por Aplicación de LEED V3 ...................................... 49
7. Análisis financiero y retornos de la implementación de LEED v3 ............................................ 50
8. Entrevista Coordinadora LEED Terranum Sonia Carolina Romero .......................................... 52
9. Conclusiones ........................................................................................................................... 53
10. Bibliografía .......................................................................................................................... 53
3
1. Introducción y Objetivos
1.1. Introducción
Recientemente la sostenibilidad se ha convertido en un aspecto clave dentro de la industria de la construcción
para mejorar la calidad de vida de las personas y hacer mejor uso de los recursos. La construcción sostenible
busca integrar criterios ambientales y sociales con el fin de diseñar y desarrollar edificaciones eficientes y
sustentables. Aunque la coyuntura actual de la crisis sanitaria ha forzado el aumento del teletrabajo dentro de
varios sectores económicos del país, las oficinas siguen cumpliendo con su propósito de reunión y trabajo en
grupo, aspectos indispensables tanto para empresas como para instituciones públicas y otras organizaciones.
Partiendo de este supuesto, se proyecta que una vez se supere la crisis sanitaria actual y cesen los
confinamientos y aislamientos establecidos, las organizaciones buscarán volver a modelos de presencialidad o
alternancia en sus oficinas, buscando mejorar aspectos de comunicación, bienestar y productividad en sus
trabajadores. Particularmente en relación con la construcción y adecuación de espacios de trabajo, las
edificaciones de oficinas se podrían beneficiar en gran medida con la aplicación de certificaciones de
sostenibilidad, pues además de implementar ítems de sostenibilidad ambiental, estas certificaciones también
incorporan componentes de salud y productividad.
Al implementarse estas certificaciones en proyectos de oficinas, a pesar de que se incurren en costos adicionales
para la obtención de estas, se generan numerosos beneficios económicos debido principalmente a los ahorros
en servicios públicos y al aumento de la productividad de los trabajadores. De esta manera, este documento va
encaminado a desarrollar un análisis costo-beneficio de la aplicación de la certificación LEED 2009 V3 Core and
Shell Development en un edificio de oficinas en funcionamiento. Este análisis se llevará a cabo mediante una
estimación de los beneficios económicos del proyecto a corto y largo plazo.
Para el desarrollo de este trabajo se realizará una investigación cualitativa de las temáticas y la certificación
mencionadas , seguido de un análisis cuantitativo de los costos y beneficios económicos de proyectos
certificados en funcionamiento. Esto mediante una investigación bibliográfica a profundidad, una entrevista a
un experto en sostenibilidad, junto a la búsqueda y análisis de proyectos de oficinas en operación. Se realizará
una proyección al ciclo de vida de la edificación escogida como caso de estudio que represente los ahorros
económicos que genera la certificación en la operación de la edificación. También se analizará el tiempo en que
se llega al punto de equilibrio entre la inversión realizada y los ahorros generados, así como los indicadores de
bondad financiera para determinar si los beneficios económicos de la certificación de un edificio de oficinas
justifican la inversión necesaria para implementar dicha certificación. Con esto se obtendrá como resultado un
esquema o metodología que puedan implementar las empresas constructoras para evaluar los beneficios
económicos que genera la certificación LEED 2009 V3 Core and Shell Development en sus futuros proyectos.
1.2. Objetivos generales
• Cuantificar y analizar los ahorros económicos que genera la certificación LEED al implementarse en un
proyecto de oficinas en Colombia.
1.3. Objetivos específicos
• Analizar el aumento de productividad de los trabajadores en la fase de operación de un proyecto
certificado LEED.
• Definir indicadores que se van a utilizar para cuantificar la productividad de los trabajadores.
• Analizar y cuantificar los ahorros hídricos y energéticos generados por la certificación LEED en un
proyecto de oficinas.
• Cuantificar y analizar la inversión inicial que se requiere para certificar un proyecto de oficinas y los
ahorros económicos en la etapa de operación que se generan.
4
1.4. Justificación
Según Acevedo et al. (2021) la industria de la construcción representa gran parte del crecimiento de la economía
global. En cifras generales, la construcción representa el 10% del PIB mundial y aporta, en promedio, entre el
5% y el 15% de los empleos a nivel global. Asimismo, el consumo de recursos e impacto ambiental de este sector
es significativo. El sector utiliza el 40% de la materia prima mundial, el 17% del agua potable y el 10% de tierra
(Acevedo et al., 2021). Además, el sector produce el 33% de emisiones de CO2 y utiliza el 20% de la energía solo
para procesos constructivos y no de operación, en el 2004 el Panel Intergubernamental de Cambio Climático
estimó que con el uso de tecnologías más eficientes se podría reducir entre un 30% y 50% el consumo de energía
sin generarse grandes sobrecostos que afecten la viabilidad de los proyectos (Acevedo et al., 2021). Esto muestra
el gran potencial de ahorro que tiene este sector económico y la importancia de implementar metodologías
sostenibles sin dejar de lado la viabilidad económica y utilidades que este sector pueda generar.
Uno de los principales propósitos de la implementación de medidas sostenibles en edificaciones es reducir su
impacto ambiental. Sin embargo, también se debe dar peso a la calidad de vida y la comodidad de los usuarios
de las edificaciones ya que un ambiente saludable se encuentra ligado directamente a personas saludables y
productivas. Por lo tanto, para este estudio se escogió una de las edificaciones donde las personas pasan una
gran cantidad de tiempo como lo son los edificios de oficinas.
2. Marco Metodológico
El método de investigación se basará en la recolección de información cualitativa y cuantitativa de diferentes
fuentes como lo son artículos de investigación, tesis de grado e información pertinente del sistema de
certificación LEED por sus siglas en ingles Leadership in Energy and Environmental Design, construido por el US
Green Building Council, organización multinacional encaminada a establecer lineamientos para un desarrollo
sostenible en el sector constructivo. Además de la revisión bibliográfica se hará una recolección de datos de una
serie de edificaciones (caso de estudio) reales y certificados. Esto se hará mediante un convenio con la empresa
escogida, la cual brindará la información pertinente del proyecto y dará acceso al mismo para realizar mediciones
en campo y entrevistas a algunos de sus líderes en la implementación LEED. La empresa escogida fue la
constructora Terranum, la cual se analizará en detalle posteriormente en el documento. En la siguiente
ilustración se muestra la metodología establecida para el estudio:
Ilustración 1 Metodología
•Revisión bibliográfica
0
•Definición de indicadores y
metricas
1
•Análisis detallado de los proyectos
caso de estudio
2
•Mediciones en campo
3
•Análisis financiero
4
•Entrevista a experto LEED
5
5
2.1. Definición de indicadores y métricas
Luego de realizar la revisión bibliográfica se encontró que los indicadores que más se ajustan al estudio
propuesto son: costos, agua, energía, confort térmico, calidad del ambiente interior y productividad. Para
la definición y estudio de dichos indicadores se siguió la metodología establecida por Rodríguez (2015) en
su estudio “Evaluación del rendimiento en operación de edificaciones certificadas y pre certificadas LEED”
como se puede ver a continuación:
• Costos: este indicador abarca todos los sobrecostos generados por la implementación de la
certificación, valores que se verán reflejados en el presupuesto de obra y el flujo de caja del
proyecto. La unidad de medida será en pesos colombianos (Rodríguez, 2015).
• Agua: este indicador se basa en el consumo de agua del caso de estudio a lo largo de 12 meses
consecutivos como mínimo(Rodríguez, 2015). Se hará un análisis de la línea base
1
de consumo
de agua a comparación de la línea proyectada y el consumo real obtenido de las facturas
mensuales.
• Energía: este indicador representa el consumo de energía del caso de estudio a lo largo de 12
meses consecutivos como mínimo. Se hará un análisis de la línea base de consumo de energía
a comparación de la línea proyectada y el consumo real obtenido de las facturas mensuales
(Rodríguez, 2015).
• Confort térmico: este indicador establece la comodidad de los usuarios del caso de estudio,
basados en la temperatura y humedad de este. La temperatura será medida en grados
centígrados y la humedad en porcentaje relativo. Estas dos variables se compararán según los
rangos de confort establecidos por la norma estándar ASHRAE 55-2013 (Rodríguez, 2015).
• Calidad del ambiente interior: este indicador establece la comodidad de los usuarios de la
edificación basados en los niveles de CO2, iluminación y ruido. El dióxido de carbono se medirá
por partes por millón (ppm), medida que no deberá superar los 1000ppm. La iluminación se
medirá en luxes y el ruido será medido en decibeles (dB) medida que no deberá superar los 55
dB para corredores y 50 dB en oficinas (Rodríguez, 2015).
• Productividad: mediante este indicador se reconocerá la cantidad de fallas de los trabajadores
de la edificación. La información suministrada debe ser de 12 meses consecutivos (Rodríguez,
2015).
2.2. Revisión proyectos caso de estudio
Para la revisión del proyecto caso de estudio escogido se debe solicitar tanto documentos y datos del proyecto
como el ingreso a las instalaciones para el análisis en sitio de los créditos LEED alcanzados. La Tabla 1 presenta
la información general requerida y las Tablas 2 y 3 los formatos para las mediciones de confort térmico y calidad
del ambiente interior.
Información del proyecto
(Generalidades)
Número
Nombre
Ciudad
Dirección
1
La línea base se refiere al punto de comparación dictado por LEED para comparar y determinar los ahorros de
consumos tanto de energía como de agua.
6
Clima
Área construida
Número de pisos
Uso
Horas de operación
Número de
ocupantes diarios
Número promedio
de visitantes diarios
Año de construcción
Año de certificación
Tabla 1 Generalidades del proyecto. Construcción propia adaptado de ¨Evaluación del rendimiento en
operación de edificaciones certificadas y pre certificadas LEED¨ por C. Rodríguez, 2015, p. 74.
2.3. Mediciones en campo
Para las mediciones en campo se escogerán varios puntos del proyecto caso de estudio, la ubicación de dichos
puntos será escogida estratégicamente analizando las características de corredores, oficinas, entre otros. La
toma de datos se realizará a lo largo de 5 días laborales consecutivos. En la tabla 2 se puede observar el equipo
que se utilizará para realizar las mediciones y en la tabla 3 un formato que ejemplifica la manera en que se hará
la toma de datos:
Medición en campo
Nombre
Equipo
Unidad de medida
Temperatura
Monitor de escritorio
°C
Humedad
Monitor de escritorio
%
Niveles de CO2
Monitor de escritorio
Ppm
HCHO
Monitor de escritorio
mg/m3
TVOC
Monitor de escritorio
mg/m3
Iluminación
Luxómetro
Luxes
Ruido
Sonómetro
decibeles
Tabla 2 Equipo mediciones
Punto #1
Dia
Hora
Temperatura
Humedad
CO2
Iluminación
Ruido
1
8:00 a. m.
12:00 p. m.
5:00 p. m.
2
8:00 a. m.
12:00 p. m.
5:00 p. m.
3
8:00 a. m.
12:00 p. m.
5:00 p. m.
7
4
8:00 a. m.
12:00 p. m.
5:00 p. m.
5
8:00 a. m.
12:00 p. m.
5:00 p. m.
Tabla 3 Formato toma de datos Construcción propia adaptado de ¨Evaluación del rendimiento en operación de
edificaciones certificadas y pre certificadas LEED¨ por C. Rodríguez, 2015, p. 78.
2.4. Análisis financiero
Este análisis tiene el objetivo de obtener los sobrecostos que genera la aplicación de la certificación en el caso
de estudio y compararlo con los beneficios económicos generados por ahorros en consumo de agua, consumo
de energía y productividad de los trabajadores. Esto se realizará mediante el siguiente proceso:
Ilustración 2 Proceso análisis financiero
2.5. Entrevistas a expertos LEED
Al final del proceso se realizará una entrevista al experto LEED de la empresa escogida con el fin de validar el
estudio y de incluir sus opiniones en el documento.
2.6. Resumen información requerida
Información requerida del proyecto
Número
Información
1
Generalidades
2
Consumo anual de agua
3
Consumo anual de energía
4
Presupuesto general
5
Presupuesto certificación
1•Análisis de los créditos alcanzados por proyecto
2•Verificación del sobre costos LEED
3•Análisis de absentismo
4•Cuantificación de ahorros y periodo de retorno
5•Análisis del flujo de caja proyecto
8
6
Acceso a mediciones de campo por
5 días hábiles
8
Datos de absentismo- encargado
de recursos humanos
9
Entrevista a coordinadora LEED Sonia
Carolina Romero
10
Documentos, análisis y proyecciones
de la certificación
Tabla 4 Resumen información requerida del caso de estudio
3. Revisión Bibliografía
3.1 Análisis de certificaciones sostenibles en Colombia
Con base en los dos principales propósitos de la certificación de sostenibilidad en edificaciones, los cuales son
la mitigación de impactos ambientales y el aumento de la productividad de los trabajadores, se investigaron una
serie de certificaciones que cumplieran el propósito de implementar prácticas sostenibles en la construcción de
edificios de oficinas. Para ello se optó por tener en cuenta las certificaciones que son aplicables en Colombia:
LEED, HQE, BREAM, EDGE y Living Buildig Challenge. Se descartó en primera instancia la certificación EDGE dado
a que solo contempla un enfoque energético, y en el presente estudio se piensa hacer un análisis a
certificaciones de multi indicador, es decir, que contemplen varias áreas de estudio. En este caso LEED, HQE Y
BREAM ofrecen flexibilidad en su sistema de puntaje, pues presentan un resultado o clasificación dentro de un
rango (un ejemplo de esto son las certificaciones Platinum, Gold o Silver que ofrece LEED). De igual manera, se
descartó la certificación Living Building Challenge por su falta de flexibilidad y sus muy altos costos tanto de
aplicación a la certificación como de ejecución del proyecto, lo cual lo hace menos viable. Además, esta
certificación incorpora tipologías como equidad y belleza en las cuales no se centrará este estudio.
Por otro lado, HQE no tiene una certificación específica para cada edificación como lo ofrece BREEAM y LEED los
cuales ofrecen lineamientos específicos para colegios u oficinas. Sin embargo, su enfoque está muy encaminado
a la salud y productividad lo cual se acopla muy bien con lo buscado en un espacio de oficinas, pero deja de lado
las otras áreas de estudio. Al analizar detenidamente los pesos en porcentajes de cada área de estudio, se
escogió definitivamente como guía de trabajo a la certificación LEED, la cual mostró una distribución más acorde
en las diferentes tipologías dándole la mayor importancia a transporte, energía, salud y productividad, pilares
importantes para la edificación escogida. Esto se puede evidenciar en las Ilustraciones 3, 4 y 5.
Ilustración 3 Distribución LEED. Construcción propia de ¨ Sistemas de certificación en construcción
sostenible en Colombia¨, por el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible, 2021. Tomado de
1,8%
12,7%
29,1%
14,5%
8,2%
11,8%
1,8%
11,8% 0,0%
4,5%
3,6% LEED
Proceso integrativo
Salud y Productividad
Energía
Transporte
Agua
Materiales
9
https://www.cccs.org.co/wp/haga-parte-del-cccs/comparativo-sistemas-de-certificacion-en-
construccion-sostenible-en-colombia/
Ilustración 4 Distribución HQE. Construcción propia de ¨ Sistemas de certificación en construcción
sostenible en Colombia¨, por el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible, 2021. Tomado de
https://www.cccs.org.co/wp/haga-parte-del-cccs/comparativo-sistemas-de-certificacion-en-
construccion-sostenible-en-colombia/
Ilustración 5 Distribución BREAM. Construcción propia de ¨ Sistemas de certificación en construcción
sostenible en Colombia¨, por el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible, 2021. Tomado de
https://www.cccs.org.co/wp/haga-parte-del-cccs/comparativo-sistemas-de-certificacion-en-
construccion-sostenible-en-colombia/
3.2. Certificación LEED
La certificación LEED es un sistema de calificación para edificios verdes desarrollada por el Consejo de
Construcción Verde de Estados Unidos (US Green Building Council-USGBC). Esta certificación se encarga de
definir y medir la sostenibilidad de las edificaciones basados en una métrica aplicable para determinar el
rendimiento ambiental de las mismas. Este sistema pretende abarcar todas las etapas de la construcción:
planificación, diseño, construcción y operación, con el fin de buscar soluciones eficientes que generen un
equilibrio saludable tanto para el medio ambiente como para los ocupantes de los edificios. Esto desde una
perspectiva global de la construcción, de manera que se obtiene un estándar definitivo para el diseño,
construcción y operación de un edificio aplicable en diferentes partes del mundo.
7,1%
50,0%
7,1%
0,0%
7,1%
7,1%
7,1%
7,1% 0,0%
7,1%
0,0%
HQE
Proceso integrativo
Salud y Productividad
Energía
Transporte
Agua
Materiales
Residuos
10,9%
13,6%
17,3%
7,3%5,5%
11,4%
6,8%
9,1%
9,1%
9,1%; 0,0%
BREEAM Proceso integrativo
Salud y Productividad
Energía
Transporte
Agua
Materiales
10
Por otro lado, por practicidad la certificación se divide según las características y tipos de construcción de la
edificación que se esté analizando. La mayoría de las versiones LEED se encuentran divididas en los siguientes
grupos:
• New construction (NC)
• Existing buildings: operations and maintenance (EB: O&M)
• Commercial interiors (CI)
• Core & Shell (CS)
• Schools (SCH)
• Retail
• Healthcare (HC)
• Homes
• Neighborhood development (ND)
El presente estudio se basará específicamente en el sistema LEED v3 for Core and Shell development, sistema de
clasificación que se divide en seis categorías: sitios sostenibles, eficiencia de agua, energía y atmosfera,
materiales y recursos, calidad del ambiente interior, e innovación en el diseño. Por el alcance del estudio, este
proyecto se centrará más específicamente en las secciones eficiencia de agua, energía y atmósfera, y calidad
del ambiente interior, las cuales serán descritas en detalle a lo largo del documento. La Ilustración 4 muestra el
puntaje por categoría y su peso dentro de la certificación.
Ilustración 6 Puntajes según categoría. Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core and
Shell Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el
USGBC.
Cada categoría está constituida por una serie de créditos que generan un puntaje al cumplirse. La sumatoria de
los puntajes define el nivel de clasificación que se otorgará al edificio. Las tablas 5 a 9 presentan los créditos que
constituyen cada categoría de la certificación.
28; 26%
10; 10%
37; 35%
13; 12%
12; 11%
6; 6%
Distribución de puntajes LEED V3 C&S
Sitios sostenibles
Eficiencia de agua
Energia y atmosfera
Materiales y recursos
Calidad del ambiente interior
Innovacion
11
Sitios sostenibles
Crédito
Nombre
SSp1
Prevención de polución en actividades
constructivas
SSc1
Selección de sitio
SSc2
Densidad de desarrollo y conectividad
comunitaria
SSc3
Rehabilitación de terrenos baldíos
SSc4.1
Alternativas de transporte. Acceso a
transporte publico
SSc4.2
Alternativas de transporte. Parqueo para
bicicletas y vestidores
SSc4.3
Alternativas de transporte- vehículos
eficiente
SSc4.4
Alternativas de transporte. Capacidad en
parqueaderos
SSc5.1
Desarrollo del sitio: proteger o restaurar el
hábitat
SSc5.2
Desarrollo del sitio: maximizar espacio
abierto
SSc6.1
Diseño de aguas lluvias-Control de cantidad
SSc6.2
Diseño de aguas lluvias-Control de calidad
SSc7.1
Efecto isla de calor- sin techo
SSc7.2
Efecto isla de calor- con techo
SSc8
Reducción de contaminación lumínica
SSc9
Guías de diseño y construcción para
inquilinos
Tabla 5 Sitios sostenibles. Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core and Shell
Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el USGBC.
Eficiencia de agua
Crédito
Nombre
WEp1
Reducción del uso de agua
WEc1
Eficiencia de agua en paisajismo
WEc2
Tecnologías innovadoras para aguas
residuales
WEc3
Reducción del uso de agua
Tabla 6 Eficiencia de agua Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core and Shell
Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el USGBC.
12
Energía y atmósfera
Crédito
Nombre
EAp1
Comisionamiento fundamental de
sistemas energéticos del edificio
EAp2
Desempeño energético mínimo
EAp3
Gestión de refrigerante fundamental
EAc1
Optimización del desempeño energético
EAc2
Energía renovable- En sitio
EAc3
Comisionamiento mejorado
EAc4
Gestión de refrigerante mejorado
EAc5.1
Medición y verificación de línea base
EAc5.2
Medición y verificación de consumos de
inquilinos
EAc5.3
Energía verde
Tabla 7 Energía y atmosfera Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core and Shell
Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el USGBC
Materiales y recursos
Crédito
Nombre
MRp1
Gestión y Almacenamiento de reciclables
MRc1
Uso de materiales existentes
MRc2
Gestión de residuos de construcción
MRc3
Reúso de materiales
MRc4
Contenido reciclado
MRc5
Materiales regionales
MRc6
Madera certificada
Tabla 8 Materiales y recursos Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core and Shell
Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el USGB
Calidad del ambiente interior
Crédito
Nombre
IEQp1
Rendimiento mínimo de calidad del aire
interior
IEQp2
Control ambiental del humo del tabaco
IEQc1
Monitoreo de entrada de aire exterior
IEQc2
Ventilación aumentada
13
IEQc3
Gestión de calidad del aire interior durante
la construcción
IEQc4.1
Materiales de baja emisión- Adhesivos y
sellantes
IEQc4.2
Materiales de baja emisión- pinturas y
revestimientos
IEQc5
Control de fuentes de químicos y
contaminantes interiores
IEQc6
Controlabilidad de sistemas- Confort
térmico
IEQc7
Confort térmico- diseño
IEQc8.1
Iluminación natural y vistas-Luz del día
IEQc8.2
Iluminación natural y vistas- Vistas
Tabla 9 Calidad del ambiente interior Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core and
Shell Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el
USGBC
La Tabla 10 muestra los puntajes y el tipo de certificación que se puede obtener para LEED V3 Core and Shell:
Tipo de certificación
Puntaje
Certified
40–49
Silver
50–59
Gold
60–79
Platinum
80+
Tabla 10 Tipos de certificación. Adaptado de USGBC, en ¨Evaluación del rendimiento en operación de
edificaciones certificadas y pre certificadas LEED¨ por C. Rodríguez, 2015.
En el aspecto económico, esta certificación plantea una serie de beneficios ambientales, sociales y económicos
que llaman mucho la atención a los constructores e inversionistas en este tipo de proyectos. Entre las más
destacadas están los ahorros en consumo de agua, consumo de energía, beneficios tributarios, beneficios de
salud y beneficios en términos de productividad de los ocupantes.
Sin embargo, existe la preocupación de que los sobrecostos e inversiones iniciales para lograr la certificación
sean muy elevados y no sean compensados con los beneficios económicos que generan. Por esto, varios estudios
se han dedicado a revisar y establecer un promedio de los sobrecostos LEED; informes de la USBGC y otros
autores desmitifican este pensamiento. Por ejemplo, el autor Kats (2003), en un estudio sobre beneficios
financieros de edificios verdes, basado en 33 proyectos certificados para oficinas y escuelas, encontró que el
sobrecosto por implementar la certificación no supera el 7% del valor total del presupuesto de un proyecto. En
la Ilustración 7 se pueden observar los porcentajes de sobrecosto según el tipo de certificación alcanzada.
14
Ilustración 7 Porcentaje de sobrecosto LEED según certificación. Construcción y traducción propia. Adaptado de USGBC,
Capital E Analysis en Green Building Costs and Financial Benefits por Gregory H. Kats, p.3.Copyright 2003 por el
Massachusetts Technology Collaborative.
Como se puede ver en la ilustración 7 hay una anomalía entre el porcentaje Silver y Gold, pues se esperaría que
el porcentaje de sobrecosto debería ser mayor en Gold que en Silver. Sin embargo, el autor Kats (2003) explica
que las empresas que certifican sus proyectos Gold tienen mayor conocimiento que la mayoría de las empresas
que certifican Silver, esto se ve representado en el desempeño y rendimiento de las empresas generando esta
disminución de costos. Además Kats (2003) menciona que a medida que se analizan más estudios la diferencia
porcentual de sobre costos para Silver y Gold es mínima.
Por otra parte, un indicador de bondad financiera que genera información valiosa sobre la factibilidad
de un proyecto es el periodo de retorno de la inversión. Para un flujo constituido por una inversión
inicial representada por el sobrecosto LEED y un conjunto de ingresos constantes representados en
los ahorros monetarios generados por la certificación, el U.S Green Building Council establece los
siguientes periodos de retorno según el nivel de certificación alcanzado como se puede ver en la tabla
11:
Certificación
Periodo de retorno
(años)
Certificado
0 a 3
Silver
3 a 5
Gold
5 a 10
Platinum
10+
Tabla 11 Periodos de retorno certificación LEED. Adaptado de USGBC, en ¨Evaluación del rendimiento en
operación de edificaciones certificadas y pre certificadas LEED¨ por C. Rodríguez, 2015, p. 25.
3.3. Productividad en edificaciones de oficinas
Con respecto al análisis de productividad, se debe tener en cuenta los factores que pueden llegar a afectar a los
ocupantes del proyecto de oficinas y analizar la disminución de eficiencia que pueden generar estos problemas.
Según Vischer (2005) dichos factores se dividen en tres categorías: físicos, funcionales y psicológicos. Los
factores físicos se basan en las características de habitabilidad del edificio o necesidades básicas, como lo son la
seguridad e higiene. Por otro lado, los factores funcionales representan la ergonomía de sillas y mesas, cantidad
0,66%
2,11% 1,82%
6,50%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
certificado Silver Gold Platinum
PORCENTAJE
CERTIFICACIÓN
Porcentaje de sobrecosto
según tipo de certificación
15
de luz de pantallas, cantidad de luz natural, temperatura ambiental, entre otros. Por último, los factores
psicológicos se caracterizan por temas emocionales y de satisfacción con el ambiente de trabajo, los cuales se
encuentran muy relacionados con la afinidad del trabajador con sus superiores y su equipo de trabajo (Vischer,
2007).
Al hablar de productividad se analizan qué factores causan incomodidad al trabajador y con qué frecuencia se
presentan. Los factores que se encuentran constantes en el tiempo son los de mayor relevancia puesto que
causan una afectación continua. Estos factores son en primera instancia funcionales, los cuales si no se
encuentran dentro de los rangos establecidos pueden llegar a causar enfermedades crónicas, causando
disminución de productividad o, en casos más críticos, absentismo en el trabajo (Vischer, 2007).
Ahora bien, el reto se encuentra en identificar pérdidas en materia de productividad causadas por los factores
mencionados anteriormente. Para este análisis se debe entender la diferencia entre presentismo y absentismo.
Donde el presentismo se refiere a la generación de cualquier tipo de incapacidad o dificultad para ser productivo
en un trabajo establecido y su indicador de costo se expresa en horas perdidas de productividad, y el absentismo
cuantifica las fallas diarias en que el trabajador se encuentra ausente con un indicador de costo que se expresa
en días perdidos (Zhang, Lacaille y Osborne,2009). En este orden de ideas, el modelo de confort ambiental
planteado por Zhang, Lacaille y Osborne (2009) en su artículo “Measuring Worker Productivity: Frameworks and
Measures” establece que un espacio de trabajo apoya las tareas y actividades del trabajador en una condición
de confort o disminuye la velocidad de ejecución de dichas actividades desde una condición de disconfort y
estrés.
El US Green Building Council se encargó de identificar los factores más determinantes para garantizar el confort
y salud de los ocupantes de las edificaciones certificadas LEED, específicamente desarrollando las categorías de
energía y atmósfera, y calidad de ambiente interior, las cuales presentan créditos encaminados a mejorar las
condiciones de los ocupantes. En este orden de ideas, atributos como el control sobre la ventilación,
temperatura, iluminación y entrada de luz natural se correlacionan positivamente con un incremento en la
productividad.
Con el fin de comparar datos obtenidos de la bibliografía con el análisis real realizado para el caso de estudio, se
tomó el estudio “Green Building cost and financial benefits” de Gregory H. Kats para edificaciones certificadas
LEED. Dentro de este estudio se estableció que el control de ventilación, temperatura e iluminación por parte
de los ocupantes de la edificación provee un beneficio promedio de 0,5% a 34% de aumento en la productividad
(Kats, 2003). El autor identifica un aumento promedio del 7,1% obtenido por el control de iluminación, 1,8% por
el control de ventilación y 1,2% por el control de temperatura (Kats, 2003). Por último, el autor concluye unos
beneficios monetarios de un aumento en la productividad de 1% para edificios certificados LEED Silver y un 1,5%
para edificios Gold y Platinum, donde un 1% de aumento en productividad representa entre $600 y $700 dólares
anuales por trabajador y un 1,5% representa en promedio $1.000 dólares anuales (Kats, 2003).
Por otro lado, estudios realizados muestran que la productividad puede llegar a aumentar hasta un 15% cuando
los trabajadores se encuentran satisfechos con su ambiente de trabajo, esto beneficia a las organizaciones
contratantes que pueden ver reflejado un ahorro económico a partir de este aumento de productividad
(Kaluarachchi y Clements, 2000). Sin embargo, la relación entre bienestar y productividad no es directa o lineal.
En cambio, se trata de un intento constante del trabajador de adaptarse a su espacio.
3.4. Rangos de confort y salud para edificaciones de oficinas
Con el fin de mejorar el confort y salud de los ocupantes, LEED propone el cumplimiento de varios créditos y
normas técnicas tales como:
• Niveles aceptables de temperatura y humedad: ASHRAE 55- 2004, Thermal comfort conditions
for human occupancy.
16
• Niveles aceptables de calidad del aire: ASHRAE 62,1-2007, Ventilation for aceptable indoor air
quality
• Ruido: ASHRAE 2011, Capitulo 48
• Iluminación natural: Crédito LEED IEQc8,2, iluminación natural y vistas
• Control de químicos y materiales tóxicos como TVOC (compuestos orgánicos volátiles) y HCHO
(formaldehido): Crédito LEED IEQc4,1 y IEQc 4,2 Materiales de baja emisión. WHO guidelines for
indoor air quality: selected pollutants, World Health Organization
• Calidad del aire AQI (índice de calidad del aire):
Ilustración 8 AQI. Tomado de ¨Índice de calidad del aire¨ por La embajada de EE.UU en Colombia,2021.
La Tabla 14 muestra los rangos teóricos que deberían cumplir las edificaciones certificadas para cumplir con los
requisitos de calidad de ambiente interior.
Niveles aceptables Calidad del ambiente interior
Categoría
Límite inferior
Límite superior
Temperatura (°C)
20
26
Humedad Relativa (%)
25
60
CO2 (ppm)
250
500
Ruido (dB)
35
50
Iluminación (lx)
300
750
HCHO (mg/m3)
0
0,3
TVOC (mg/m3)
0
0,5
Tabla 12 Resumen rangos de confort calidad del ambiente interior Adaptado ¨Evaluación del rendimiento en
operación de edificaciones certificadas y pre certificadas LEED¨ por C. Rodríguez, 2015.
3.5. Exención de impuestos para certificaciones verdes en Colombia
En 2019 el Gobierno de Colombia introdujo una serie de incentivos tributarios a las empresas que utilicen
métodos sostenibles en sus actividades. En temas de construcción se ven especialmente beneficiadas las
constructoras que implementen certificaciones de sostenibilidad en sus edificaciones. Estos beneficios generan
un ahorro en los costos de un proyecto. A continuación, se muestra un resumen de los beneficios tributarios
aplicables al sector:
17
Beneficio
tributario
Artículo
Descripción
Exención IVA
Art. 428 Estatuto
tributario
colombiano
Importación de maquinarias y equipos importados destinados a reciclar y
procesar basuras o desperdicios. También comprende la maquinaria
destinada al tratamiento de aguas residuales, emisiones atmosféricas y
residuos sólidos.
Exención IVA
Art. 424 Estatuto
tributario
colombiano
Equipos de todo tipo destinados a la construcción y gestión de sistemas de
control y monitoreo para el cumplimiento de disposiciones, regulaciones o
estándares ambientales. Elementos de una edificación pasivos o activos.
Dentro de los pasivos se encuentra elementos como fachadas, cubiertas
verdes, pinturas, entre otros. Y los activos se ven representados por
equipos consumo de energía como motores eléctricos, ventiladores,
luminarias, entre otros.
Exención IVA
Art. 12 Ley 1715 del
2014
Equipos de todo tipo destinados a la inversión y gestión de energías no
convencionales.
Exención 25%
impuesto sobre la
renta
Art. 225 Estatuto
tributario
colombiano
Sobre inversiones realizadas con el fin de control, conservación y
mejoramiento del medio ambiente.
Exención 50%
impuesto sobre la
renta
Art. 11 Ley 1715 de
2014
Sobre inversiones realizadas a la utilización de fuentes de energía no
convencionales o su gestión eficiente.
Tabla 13 Beneficios tributarios edificaciones sostenible. Construcción propia. Adaptado de ¨La sostenibilidad integral ya
tiene incentivos¨ por Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS), 2003.
4. Análisis LEED del caso de estudio
4.1. TERRANUM:
Este documento académico se realizó en conjunto con Terranum, una organización colombiana encargada de
diseñar, estructurar y construir proyectos sostenibles en puntos estratégicos del país con énfasis en complejos
de oficinas y bodegas. Terranum se caracteriza por su compromiso social y ambiental promoviendo el bienestar
de comunidades y la productividad de las empresas mediante el desarrollo de proyectos inmobiliarios
sostenibles. Esta organización se destaca especialmente en sostenibilidad al tener el mayor número de
certificaciones LEED en Colombia, así como múltiples premios de responsabilidad social y ambiental. Terranum
además cuenta con más de 1.000.000m2 de desarrollo a lo largo del país con proyectos como Connecta 26
(Bogotá), Cortezza las Palmas Empresarial (Medellín) y Exennta Zona Franca (Gachancipá).
Dado que las características de Terranum, particularmente la responsabilidad ambiental y la productividad
aumentada de sus instalaciones, son afines al objetivo de este documento, se firmó un memorando de
entendimiento entre las dos partes con el fin de obtener un análisis financiero de uno de sus proyectos
(Connecta 26). Dentro de este convenio la coordinadora LEED de Terranum, Sonia Carolina Romero, cumplió un
papel fundamental mediante el acompañamiento al documento académico. Dentro de este orden de ideas,
Terranum expresó las siguientes expectativas de este estudio:
• Medir el desempeño de un edificio con certificación LEED vs la línea base para identificar mejoras
o ajustes que se puedan incorporar a los futuros diseños de la organización.
• Cuantificar los beneficios ambientales y económicos de operar un edificio certificado LEED para
usar esto como una herramienta de comercialización de los proyectos.
18
Caso de estudio: Connecta 26
El proyecto escogido, Connecta 26, es un complejo empresarial de uso mixto en Colombia, construido por la
empresa Terranum, con un área de 250.000m2 arrendables para oficinas y comercio. Este complejo se
caracteriza por sus espacios pensados en la calidad de vida de los ocupantes y la productividad de las
organizaciones. El complejo se destaca por la aplicación de certificaciones de sostenibilidad a sus edificios. La
mayoría de estos cuentan con la certificación LEED nivel Silver o Gold. Los edificios que constituyen este
complejo son Gold1-12 con certificación LEED Gold (Bloque norte 1 Y 2 en proceso constructivo) y BTS0-4 con
certificación Silver.
Ilustración 9 Connecta 26. Tomado de equipo Terranum, por Llano fotografía.
Ilustración 10 Connecta 26. Tomado de equipo Terranum, por Llano fotografía.
19
Ilustración 11 Connecta 26. Tomado de equipo Terranum, por Llano fotografía.
Caso de estudio: Gold3-4-5
Para este estudio se tomaron como caso de estudio tres edificios del complejo Connecta 26. Gold 3, 4 y 5 son
edificios de uso mixto (oficinas y comercio) de 5 pisos y dos sótanos, los cuales alcanzaron la certificación Gold
LEED CS. V3 con un total de 70 puntos. Se escogió este complejo de edificios en conjunto con Terranum gracias
a su amplia disponibilidad de datos, la cual presentaba registros más continuos y de mayor calidad que otros
edificios del complejo Connecta 26. A continuación, se muestra la información general de cada uno de dichos
conjuntos:
Información del proyecto
Nombre
Connecta Modulo G3-4-5
Ciudad
Bogotá
Dirección
Av. Calle 26#92-32
Clima
Moderadamente frio, 14°c
Área construida
32.136 m2
Número de pisos
5
Sótanos
2
Uso
Comercial - Oficinas
Horas de operación
10
Ocupantes diarios fijos
1.353
Total, ocupantes diarios
1.806
Año de inicio construcción
2012
Año de certificación
2014
Tipo de certificación
Gold
Tabla 14 Información general módulos Gold 3-4-5
4.2. Análisis LEED caso de estudio
De las Tablas 15 a la 20, se presentan los créditos alcanzados por los edificios del caso de estudio seguido por un
análisis con énfasis en los créditos más importantes para la generación de ahorros económicos en el caso de
estudio LEED.
20
Sitios sostenibles
Crédito
Nombre
Puntaje
alcanzado
Descripción
SSp1
Prevención de polución en
actividades constructivas
req
Reducción de polución de actividades de construcción
mediante el control de erosión, sedimentación y polvo
mediante el plan determinado por la EPA.
SSc1
Selección de sitio
1
Reducción del impacto ambiental mediante la
localización de la edificación.
SSc2
Densidad de desarrollo y
conectividad comunitaria
5
Canalizar el desarrollo en áreas urbanas con
infraestructura existente
SSc4.1
Alternativas de transporte.
Acceso a transporte
publico
6
Reducir emisiones de automóviles mediante la cercanía a
transportes públicos- 400-800m de cercanía.
SSc4.2
Alternativas de transporte.
Parqueo para bicicletas y
vestidores
2
Proveer un mínimo de 200 m2 para uso en parqueaderos
de bicicletas, en conjunto con sus respectivas duchas y
vestidores.
SSc4.3
Alternativas de transporte-
vehículos eficiente
3
Proveer un 15% de la capacidad total de parqueaderos
para vehículos eléctricos o eficientes.
SSc4.4
Alternativas de transporte.
Capacidad en
parqueaderos
2
Reducción de la cantidad de parqueaderos en la
edificación para fomentar otros tipos de transporte.
SSc5.1
Desarrollo del sitio:
proteger o restaurar el
hábitat
1
Conservar las áreas naturales y mejorar daños en habitad
para promover la biodiversidad
SSc5.2
Desarrollo del sitio:
maximizar espacio abierto
1
Promover la biodiversidad mediante la utilización de un
área considerable para espacio abierto dentro de la
huella de desarrollo de la ciudad.
SSc6.1
Diseño de aguas lluvias-
Control de cantidad
1
Limitar la afectación a la hidrología natural mediante la
reducción de la cubierta permeable y toda filtración de
contaminantes de esta.
SSc7.1
Efecto isla de calor- sin
techo
1
Minimizar impactos en microclimas, hábitats humanos y
hábitats de vida silvestre mediante la reducción de islas
de calor en superficies duras como carretera aceras,
patios y estacionamientos.
SSc7.2
Efecto isla de calor- con
techo
1
Minimizar impactos en microclimas, hábitats humanos y
hábitats de vida silvestre mediante la reducción de islas
de calor en techos.
SSc9
Guías de diseño y
construcción para
inquilinos
1
Educar a los inquilinos de la edificación sobre la
implementación de procesos sostenibles de diseño y
construcción
Tabla 15 Sitios sostenibles G3-4-. Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core and Shell
Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el USGBC.
21
Eficiencia de agua
Crédito
Nombre
Puntaje
alcanzado
Descripción
WEp1
Reducción del uso de agua
req
Mejorar la eficiencia de agua con el fin de reducir la
carga sobre el suministro de agua municipal y su
respectivo sistema de agua residual. Implementar
estrategias para reducir el uso de agua en un 20%
sobre la línea base del proyecto.
WEc1
Eficiencia de agua en
paisajismo
4
Reducir en un 50% el consumo de agua potable para
riegos sobre la línea base. Utilizar estrategias como
lo son: especies de poca necesidad hídrica, eficiencia
en el riego, uso de aguas lluvias o uso de agua
recirculada.
WEc2
Tecnologías innovadoras
para aguas residuales
2
Reducir la demanda de agua potable y la generación
de aguas residuales mientras se aumenta la recarga
de acuíferos locales.
WEc3
Reducción del uso de agua
4
Reducir más eficientemente el uso de agua en el
edificio para disminuir la carga sobre el sistema de
suministro de agua municipal y su respectivo sistema
de aguas residuales. Utilizar estrategias para reducir
el uso de agua de la línea base calculada sin incluir el
agua utilizada para riego. Para un porcentaje de
reducción de 30%, 35% y 45% se obtienen 2,3 y 4
puntos respectivamente.
Tabla 16 Eficiencia de agua G3-4-5 Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core and
Shell Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el
USGBC.
Energía y atmosfera
Crédito
Nombre
Puntaje
alcanzado
Descripción
EAp1
Comisiona miento
fundamental de sistemas
energéticos del edificio
Req
Verificar que los sistemas de energía estén
instalados, calibrados y funcionen de acuerdo con
los requerimientos, diseños base y documentos
de construcción del proyecto. Designar a una
autoridad de comisionamiento (CxA) con
experiencia en por lo menos de 2 proyectos
anteriores
EAp2
Desempeño energético mínimo
Req
Establecer el nivel mínimo de eficiencia de energía
con un ahorro del 10% sobre la línea base con el
fin de reducir impactos ambientales y económicos
asociados al uso excesivo de energía.
22
EAp3
Gestión de
refrigerante fundamental
Req
Reducir el daño a los niveles de ozono
estratosférico. Eliminar todo uso de refrigerantes
que contengan clorofluorocarbonos en los
sistemas HVAC&R del edificio.
EAc1
Optimización
del desempeño energético
5
Llegar a niveles de rendimiento energético
mayores a los establecidos en los prerrequisitos
con el fin de reducir impactos ambientales y
económicos asociados al excesivo uso de energía.
EAc3
Comisiona miento mejorado
2
Comenzar el sistema de comisiona miento en
etapas tempranas del proyecto y ejecutar
actividades adicionales al completar la
verificación.
EAc4
Gestión de refrigerante
mejorado
2
Reducir el daño a la capa de ozono y apoyar el
cumplimiento temprano del protocolo de
Montreal
EAc5.1
Medición y verificación de
línea base
3
Proporcionar responsabilidad continua sobre el
consumo de energía.
EAc5.2
Medición y verificación de
consumos de inquilinos
3
Proporcionar responsabilidad continua sobre el
desempeño energético del edificio
Tabla 17 Energia y atmosfera G3-4-5. Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core and
Shell Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el
USGBC.
Materiales y recursos
Crédito
Nombre
Puntaje
alcanzado
Descripción
MRp1
Gestión y Almacenamiento
de reciclables
req
Facilitar la reducción de residuos que llegan a
rellenos sanitarios generados por los ocupantes del
edificio
MRc2
Gestión de residuos de
construcción
2
Redirigir los recursos recuperados del reciclaje de
residuos de construcción hacia el proceso de
fabricación y no a la disposición en rellenos
sanitarios.
MRc4
Contenido reciclado
2
Aumentar la utilización de productos de
construcción que incorporen parietales reciclados.
MRc5
Materiales regionales
2
Aumentar el uso de materiales de construcción que
se extraen y fabrican dentro de la región.
Tabla 18 Materiales y recursos G3-4-5. . Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core
and Shell Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el
USGBC.
23
Calidad del ambiente interior
crédito
Nombre
Puntaje
alcanzado
Descripción
IEQp1
Rendimiento mínimo de
calidad del aire interior
req
Establecer un rendimiento mínimo de calidad del aire
interior contribuyendo al confort y bienestar de los
ocupantes.
IEQp2
Control ambiental del humo
del tabaco
req
Minimizar la exposición de los ocupantes del edificio,
superficies interiores y sistemas de ventilación de
humos dañinos como el de tabaco.
IEQc2
Ventilación aumentada
1
Proporcionar ventilación de aire exterior adicional para
mejorar la calidad de aire interior, comodidad,
bienestar y productividad de los ocupantes.
IEQc3
Gestión de calidad del aire
interior durante la
construcción
1
Reducir problemas de calidad del aire interior
resultantes por la construcción o renovación en el sitio.
IEQc4.2
Materiales de baja emisión-
pinturas y revestimientos
1
Reducir la cantidad de contaminantes en interiores
como compuestos que generen olores, irritación y
disconfort a los ocupantes.
IEQc6
Controlabilidad de sistemas-
Confort térmico
1
Proveer un alto nivel de control del sistema térmico por
parte de los ocupantes con el fin de promover su
comodidad, productividad y bienestar
IEQc7
Confort térmico- diseño
1
Proveer un ambiente térmico confortable que
promueva el bienestar y productividad de los
ocupantes.
IEQc8.2
Iluminación natural y vistas
1
Proveer a los ocupantes una conexión entre los
espacios interiores y exteriores mediante la luz natural
y la utilización de vistas.
Tabla 19 Calidad del ambiente interior G3-4-5. Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for
Core and Shell Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009
por el USGBC.
Innovación en el diseño
IDc1.1
SSc4.1 Alternativas de transporte. Acceso a
transporte publico
1
IDc1.2
WEc3 Reducción del uso de agua
1
IDc1.3
MRc5 Materiales regionales
1
Créditos de prioridad regional
WEc1
Eficiencia de agua en paisajismo
1
WEc2
Tecnologías innovadoras para aguas residuales
1
24
WEc3
Reducción del uso de agua
1
EAc3
Comisiona miento mejorado
1
IDc2
Profesional acreditado LEED
1
Puntos totales
70
Acreditación alcanzada
Gold
Tabla 20 Innovación en el diseño G3-4-5. Construcción y traducción propias. Adaptado de LEED 2009 for Core
and Shell Development por US. Green Building Council(USGBC), 2009. Tabla de contenido. Copyright 2009 por el
USGBC.
4.3. Análisis detallado créditos LEED
Según el análisis realizado las categorías LEED más importantes para identificar los ahorros económicos dentro
del caso de estudio son: eficiencia de consumo de agua, energía y atmosfera y Calidad del amiente interior. A
continuación se hace un análisis detallado de estos créditos aplicados al caso de estudio(Modulo Gold 3,4 y 5).
WE: Eficiencia de consumo de agua
WEp1. Reducción del uso de agua y WEc3. Reducción del uso de agua
Objetivo 1: reducción mínima del 20% del consumo de agua a comparación de la línea base de la edificación.
Objetivo 2 : reducción del 40% del consumo de agua a comparación de la línea base de la edificación.
La metodología seguida a continuación se basa en los lineamientos exigidos en la guía LEEDv3 C&S 2009
aplicados por el grupo Terranum para los créditos especificados:
Ocupación diaria
Ocupantes fijos
Promedio de visitantes
Total
1.353
453
1.806
Tabla 21 Ocupación diaria modulo G3-4-5. Adaptado de ¨ Modelado¨, por Equipo coordinación LEED
Terranum, 2012.
Definición de grupos de aparatos hidrosanitarios
Grupo
Días de operación
anual
Ocupantes
visitantes
%Mujeres
%hombres
Oficinas
260
1.184
0
50
50
Oficinas
discapacitadas
260
62
0
50
50
Comercio
360
102
430
50
50
Comercios
discapacitados
360
5
23
50
50
Tabla 22 Descripción de grupos de aparatos hidrosanitarios modulo Gold 3,4 y 5. Adaptado de ¨ Modelado¨,
por Equipo coordinación LEED Terranum, 2012.
Aparatos hidrosanitarios instalados
No.
Aparato
Fabricante
Referencia
Cantidad
Demanda
1
Public Lavatory Faucet
SLOAN
Optima EAF-250
95
0.5 gpm
25
2
Public Shower
BLAU
Sava (1.5 GPM)
8
1.5 gpm
3
Public Water Closet
CORONA
Taza Baltico
91
1.28 gpf
4
Public Water Closet
CORONA
Taza Adriatico (Handicapped)
10
1.28 gpf
5
Public Urinal
CORONA
Orinal sin agua 100 Blanco Corona-
Falcon
30
0
Tabla 23 Caracterización aparatos hidrosanitarios instalados. Adaptado de ¨ Modelado¨, por Equipo
coordinación LEED Terranum, 2012.
Datos de consumo aparatos de descarga
Grupo
Aparato
Total, de
usos
diarios
Tasa de
descarga
línea base
LEED(GPF)
Tasa de
descarga
aparatos
instalados
(GPF)
Consumo
anual línea
base(kGal)
Consumo
anual aparatos
instalados(kGa
l)
Oficinas
Taza Baltico
2368
1,6
1,28
985,08
788,07
Comercio
Taza Baltico
269
1,6
1,28
154,94
123,95
Oficinas
discapacitadas
Taza Adriatico
186
1,6
1,28
77,37
61,90
Oficinas
Orinal Corona-
Falcon
1184
1
0
307,84
0
Comercio
Orinal Corona-
Falcon
124
1
0
44,64
0
Comercios
discapacitados
Taza Adriatico
20
1,6
1,28
11,52
9,21
Tabla 24 Línea base y consumo de diseño aparados de descarga. Adaptado de ¨ Modelado¨, por Equipo
coordinación LEED Terranum, 2012.
Datos de consumo aparatos de flujo continuo
Grupo
Aparato
Total de
usos
diarios
Duración
(seg)
Tasa de
descarga
línea base
(GPM/GPC)
Tasa de
descarga
aparatos
instalados
(GPM/GPC)
Consumo
anual línea
base(kGal)
Consumo
anual
aparatos
instalados(k
Gal)
Oficinas
Public
Lavatory
Faucet
3.552
NA
0,25
0,1
230,88
92,352
Comercio
Public
Lavatory
Faucet
392
NA
0,25
0,1
35,28
14,112
Oficinas
discapacitadas
Public
Lavatory
Faucet
186
NA
0,25
0,1
12,09
4,836
Comercios
discapacitados
Public
Lavatory
Faucet
20
NA
0,25
0,1
1,8
0,72
26
Oficinas
Public
Shower
118
300
2,5
1,5
383,5
230,1
Comercio
Public
Shower
10
300
2,5
1,5
45
27
Oficinas
discapacitadas
Public
Shower
6
300
2,5
1,5
19,5
11,7
Comercios
discapacitados
Public
Shower
1
300
2,5
1,5
4,5
2,7
Tabla 25 Línea base y consumo de diseño aparados de flujo continuo. Adaptado de ¨ Modelado¨, por Equipo
coordinación LEED Terranum, 2012.
Totales gasto hídrico
Total anual línea base (kGal)
2.313,95
Total anual diseño (kGal)
1.366,66
Porcentaje de ahorro %
40,93
Tabla 26 Consumo total modulo G3-4-5
WEc2 Tecnologías innovadoras para aguas residuales
Objetivo: Reducir el uso de agua potable en un 50% mediante el uso de aparatos de conservación
mediante la utilización de agua de lluvia recolectada.
Ilustración 12 Áreas escorrentía. Adaptado de ¨ WATER CONSUMPTION CALCULATION - CONNECTA MODULOS
G3-4-5¨, por equipo coordinación LEED Terranum, 2012.
Tanques de almacenamiento de agua
Tanque
Capacidad (galones)
Almacenamiento
23.775
Aguas lluvias
9.246
Agua potable
27.738
Tabla 27 Capacidad tanques de almacenamiento. Adaptado de ¨ Modelado¨, por Equipo coordinación LEED
Terranum, 2012.
27
Datos recolección de aguas lluvia
Pluviosidad media mensual Bogotá(mm)
76
Media mensual lluvias Bogotá(días)
15
Coeficiente de escorrentía techos verdes
0,7
Coeficiente de escorrentía zonas duras
0,9
Área efectiva techos verdes(m2)
3.546
Área efectiva zonas duras(m2)
3.514
Recolección total de agua lluvias (kGal/año)
857,89
Tabla 28 Datos generales aguas lluvias y escorrentía. Adaptado de ¨ Modelado¨, por Equipo coordinación
LEED Terranum, 2012.
Ilustración 13 Proyección de porcentajes de utilización de aguas lluvias según diseño. Adaptado de ¨ WATER
CONSUMPTION CALCULATION - CONNECTA MODULOS G3-4-5¨, por equipo coordinación LEED Terranum, 2012.
Con el análisis hecho teniendo en cuenta datos del IDEAM, área de escorrentía y el total de aguas lluvias
almacenable se obtuvo un porcentaje del promedio de cubrimiento de aguas lluvias sobre el consumo anual
para inodoros del 85,4 %.
Aparatos de descarga
Total consumo anual (kGal)
983,15
Consumo anual cubierto por aguas lluvias(kGal)
857,89
Ajuste gasto anual agua potable (kGal)
125,26
Tabla 29 Consumos anuales de diseño aparatos tipo descarga
Aparatos de flujo
Total consumo anual (kGal)
383,52
Consumo anual cubierto por aguas lluvias(kGal)
0
Ajuste gasto anual agua potable (kGal)
383,52
Tabla 30 Consumos anuales de diseño aparatos tipo flujo
Ajuste de desempeño de consumo de agua
Consumo anual total línea base (kGal)
2.313,96
Ajuste gasto anual agua potable (kGal)
508,78
Consumo anual muros verdes
233,26
28
Porcentaje de ahorro %
67,932
Tabla 31 Consumos anuales totales y porcentaje de ahorro de diseño
Al analizar de manera global los ahorros generados por la recolección de aguas lluvia en conjunto con aparatos
ahorradores, se encontró un ahorro del 67,93% sobre la línea base de diseño.
EA: Energía y atmosfera:
EAp2: Desempeño energético mínimo
Objetivo: Establecer el nivel mínimo de eficiencia de energía con un ahorro del 10% sobre la línea base.
Para realizar el análisis de energía del edificio Terranum cumple con todas las disposiciones obligatorias de la
Norma 90.1-2007 de ASHRAE y presenta el siguiente resumen de gasto de energía propuesto en su diseño.
Diseño inicial LEED
Parámetro
Valor
Energía línea base (kWh/año)
3.642.381,7
Energía de uso propuesta diseño(kWh/año)
3.053.877,2
Porcentaje de ahorro estimado diseño %
16,16
Ilustración 14 Resumen gasto energético anual propuesto en el diseño del módulo G3-4-5. Adaptado de ¨
Modelado¨, por Equipo coordinación LEED Terranum, 2012.
EAc5.1 Medición y verificación de la línea base
Objetivo: El equipo de Terranum desarrollo e implementó el Plan de verificación (M&V) consistente con la
Opción D del protocolo internacional de medida y verificación (IPMVP): Simulación calibrada (Método de
estimación de ahorros) especificado en la opción escogida del crédito LEED. Este plan se hizo mediante el análisis
de uso de energía de los siguientes componentes:
· Componentes de HVAC.
· Sistema de gestión de edificios (BMS): hardware y software de control, secuencia de operaciones,
integración de controles de fábrica con BMS.
· Componentes del sistema de iluminación de áreas comunes.
El equipo de coordinación LEED, al calibrar el sistema y verificar la línea base y los ahorros energéticos tuvo en
cuenta las condiciones que más afectan el modelo, entre estas el clima, horas de ocupación, densidad de
ocupación y operaciones del equipo, obteniendo así los siguientes resultados:
Resultados plan de verificación
Parámetro
Valor
Energía línea base kWh/año
3.642.381,70
Energía de uso propuesta diseño(kWh/año)
2.903.400,00
Porcentaje de ahorro %
20,29
Tabla 32 Resultados verificación . Adaptado de ¨ Modelado¨, por Equipo coordinación LEED Terranum, 2012.
EAc5.2 Medición y verificación consumo de inquilinos
29
Objetivo: Incluir una red de medición electrónica monitoreada centralmente en el diseño del edificio base que
es capaz de ampliarse para acomodar la submedición del inquilino futuro según lo requiera. La metodología
implementada por Terranum fue la siguiente:
• Verificar la secuencia adecuada de la operación de enfriamiento
• Verificar el funcionamiento correcto del extractor de aire del baño en función del horario ocupado
• Verificar la programación adecuada del equipo HVAC.
• Verifique que los medidores de verificación electrónica se hayan instalado y estén operativos
• Los medidores de verificación electrónicos monitorean los circuitos de alimentación de iluminación
para cuantificar la energía utilizada
• Verificar la recopilación adecuada de datos de consumo de energía de los equipos.
• Analizar y verificar consumos y ahorros
El Sistema de Gestión de Edificios (BMS) generado para módulos G3-4-5, incluye: control de seguimiento,
registros de consumo eléctrico, administración y gestión de equipos HVAC, iluminación, bombas y otros aspectos
diversos para operar y mantener equipos electromecánicos y ofrecer una adecuada niveles de comodidad para
las personas, con un funcionamiento confiable y capacidad para generar índices para la optimización operativa.
El sistema de control tiene tres niveles de jerarquía:
• Nivel 1: Instrumentación y comunicación de campo.
• Nivel 2: Equipo electrónico para entradas y salidas de datos analógicos y digitales, buses de
comunicación, control de procesamiento lógico.
• Nivel 3: Interfaces hombre-máquina, servidores y estaciones operativas para la configuración,
monitoreo, control, comando y registros históricos. Estaciones de operación están ubicados en la
sala de monitoreo, supervisión y control de Módulos. El sistema BMS para la comunicación utiliza
la red integrada para la supervisión y control y forma parte de la infraestructura tecnológica del
edificio.
IEQ Calidad del ambiente interior:
IEQp1. Rendimiento mínimo de calidad del ambiente interior:
Objetivo:
Los sistemas de ventilación mecánica deben diseñarse utilizando el procedimiento de frecuencia de ventilación
como definido por ASHRAE 62.1-2007
IEQc2. Ventilación aumentada
Objetivo: Aumentar las tasas de ventilación del aire exterior de la zona de respiración a todos los espacios
ocupados en al menos un 30% por encima de las tasas mínimas requeridas por la norma ASHRAE 62.1-2007
A continuación, se muestra cómo se verificó en cada espacio los flujos de aire conforme al cumplimento de los
requisitos mínimos de los dos créditos.
Numero de sistema (Pie cubico
por minuto)
Entrada de flujo de
aire exterior
requerido para
cumplir IEQp1 (cfm)
Entrada de flujo de
aire exterior
requerido para
cumplir IEQc2 (cfm)
Entrada de flujo de
aire exterior-diseño
(cfm)
Piso 2 G3 Oficina 1
1.206
1.802
12.974
30
Piso 2 G3 Oficina 2
973
1.483
12.590
Piso 3 G3 Oficina 1
1.210
1.807
12.974
Piso 3 G3 Oficina 2
999
1.518
12.590
Piso 4 G3 Oficina 1
1.210
1.807
12.974
Piso 4 G3 Oficina 2
999
1.518
12.590
Piso 4 G3 Oficina 1
1.210
1.807
12.974
Piso 4 G3 Oficina 2
999
1.528
12.590
Piso 1 G4 Local 1 y 2
4.754
6.522
9.539
Piso 1 G4 Local 3 y 4
4.884
6.823
7.383
Piso 2 G4 Oficina 1
920
1.416
8.497
Piso 2 G4 Oficina 2
796
1.216
7.994
Piso 2 G4 Oficina 3
923
1.420
8.719
Piso 2 G4 Oficina 4
890
1.335
8.288
Piso 3 G4 Oficina 1
907
1.400
8.497
Piso 3 G4 Oficina 2
893
1.339
7.994
Piso 3 G4 Oficina 3
923
1.420
8.719
Piso 3 G4 Oficina 4
890
1.335
8.288
Piso 4 G4 Oficina 1
920
1.416
8.497
Piso 4 G4 Oficina 2
893
1.339
7.994
Piso 4 G4 Oficina 3
923
1.624
8.719
Piso 4 G4 Oficina 4
890
1.335
8.288
Piso 5 G4 Oficina 1
920
1.416
8.497
Piso 5 G4 Oficina 2
893
1.339
7.994
Piso 5 G4 Oficina 3
923
1.420
8.719
Piso 5 G4 Oficina 4
973
1.489
8.288
Piso 2 G5 Oficina 1
1.213
1.804
10.981
Piso 2 G5 Oficina 2
1.098
1.573
12.214
Piso 3 G5 Oficina 1
1.207
1.797
10.981
Piso 3 G5 Oficina 2
1.245
1.860
12.214
Piso 4 G5 Oficina 1
1.207
1.797
10.981
Piso 4 G5 Oficina 2
1.245
1.869
12.214
Piso 5 G5 Oficina 1
1.207
1.797
10.981
Piso 5 G5 Oficina 2
1.245
1.867
12.214
Piso 1 G3 Local 1
1.085
1.410
7.638
Piso 1 G3 Local 2
936
1.217
6.250
Piso 1 G3 Local 3
1.097
1.427
6.149
Piso 1 G3 Local 3
995
1.294
6.148
Piso 1 G3 Espacios comunes
370
481
5.854
Piso 1 G4 Espacios comunes
399
518
900
Piso 1 G5 Local 1
424
551
10.981
Piso 1 G5 Local 2
466
606
12.214
Sótano 1
35
46
1.200
Tabla 33 Verificación tasa mínimas de entrada por espacios. Adaptado de ¨ Modelado¨, por Equipo
coordinación LEED Terranum, 2012.
IEQc 4.2. Materiales de baja emisión- pinturas y revestimientos
31
Objetivo: Pinturas y revestimientos utilizados en el interior del edificio deben cumplir con los siguientes
criterios
• Las pinturas y revestimientos arquitectónicos aplicados a paredes y techos interiores no deben
exceder los Límites de contenido de compuestos orgánicos volátiles (COV) establecidos en Green
Seal Standard GS11, Paints, 1st Edition, 20 de mayo de 1993.
• Las pinturas anticorrosivas y antioxidantes aplicadas a sustratos de metales ferrosos interiores no
deben exceder el límite de contenido de COV de 250 g / L (2 lb / gal) establecido en Green Seal
Standard GC-03, Pinturas anticorrosivas, 2da edición, 7 de enero de 1997.
• Acabados transparentes de madera, revestimientos para pisos, tintes, imprimadores, selladores y
lacas aplicados Los elementos interiores no deben exceder los límites de contenido de COV
establecidos para los revestimientos. tipos en la Regla 1113 del Distrito de Gestión de la Calidad
del Aire de la Costa Sur (SCAQMD), Revestimientos arquitectónicos, reglas vigentes el 1 de enero
de 2004.
A continuación, se muestran las cantidades permitidas de compuestos orgánicos volátiles (COV) junto a las
cantidades reales de productos utilizados en el módulo G3-4-5:
Producto
Fabricante
Nombre de
producto
Contenido
COV del
producto
(g/L)
Max
permitido
contenido
COV(g/L)
Volumen
utilizado
(L)
Línea
base
COVs(g)
Caso de
diseño
COVs(g)
Pintura interior,
recubrimiento o
imprimación
Sapolin
Vinicryl
Blanco Real
010
10,62
50,00
863,08
43154,00
9165,91
Pintura interior,
recubrimiento o
imprimación
Sapolin
Vinicryl Azul
005R
10,62
50,00
340,68
17034,00
3618,02
Pintura interior,
recubrimiento o
imprimación
Sapolin
Vinicryl
Amarillo
006R
10,62
50,00
47,72
2386,00
506,79
Pintura interior,
recubrimiento o
imprimación
Sapolin
Vinicryl Gris
Reflexivo
135 1:5 R
10,62
50,00
495,45
24772,50
5261,68
Pintura interior,
recubrimiento o
imprimación
Corona
Pintura
Techos
interiores
20,00
50,00
679,78
33989,00
13595,60
Resinas y
selladores
Toxement
Eucofloor
System
0,00
200,00
538,09
107618,00
0,00
Resinas y
selladores
Dow
Chemical
Resina
Epoxica
DER331
0,00
200,00
105,99
21198,00
0,00
Tabla 34 Verificación de cantidades máximas de COVs . Adaptado de ¨IEQ C4.2 Low emitting materials form
G3-4-5¨, por Equipo coordinación LEED Terranum, 2012.
IEQc6. Controlabilidad de sistemas- Confort térmico y IEQc7. Confort térmico- diseño
32
Objetivo: Cumplir con los requisitos de la norma ASHRAE 55-2004, Condiciones de confort térmico para
humanos. Adicionalmente se debe proporcionar controles de confort individuales mínimo para el 50% de los
ocupantes fijos del edificio, junto a controles del sistema de confort para todos los espacios compartidos de
múltiples ocupantes para permitir ajustes que satisfagan las necesidades y preferencias del grupo.
Para los pisos del 2 a 5 de las tres edificaciones se utilizó un mecanismo de flujo de aire por el piso mediante
rejillas, sistema de distribución diseñado para ser controlado mediante una serie de termostatos instalados en
espacios privados y oficinas abiertas. El sistema está diseñado para mantener todos los espacios a un máximo
temperatura de 22°C y a una temperatura mínima de 21°C a altura, con una humedad relativa de no más del
50%. Además, el sistema implementado permite la instalación de termostatos para más del 50% de ocupantes
individuales y el 100% de los espacios de ocupantes múltiples. Los contratos con los inquilinos incluyen los
requisitos mínimos para cumplir con el crédito en el periodo de operación del edificio.
Ilustración 15 Ejemplo rejilla, Piso 4 Gold 3
Ilustración 16 Ejemplo termostato manual, Piso 4,
Gold 3
Verificación calidad del ambiente interior en sitio
Con el fin de verificar las condiciones térmicas y de calidad del aire de los trabajadores dentro de los edificios
caso de estudio y analizar cómo estas condiciones afectan su productividad y salud. Se realizó un muestreo por
5 días hábiles dentro de las oficinas de Terranum ubicadas en el cuarto piso del edificio G3. Los puntos de
muestreo se definieron estratégicamente para abarcar diferentes tipos de oficinas tanto privadas como de uso
múltiple como se puede observar en la ilustración 17.
Ilustración 17 Plano oficinas Terranum P4 G3. Adaptado de ¨Planos oficinas Terranum¨, por Equipo
coordinación LEED Terranum, 2021.
33
A continuación se muestran los datos obtenidos del muestreo de cada punto escogido dentro de las oficinas de
terranum:
Punto 1: Sala de estar
Ilustración 18 Sala de estar oficinas Terranum P4 G3
Punto #1 Sala de estar
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:00 a. m.
18
48
560
253
37
0,003
0,015
12:00 p. m.
19
47
460
272
45,2
0,004
0,014
3:00 p. m.
20
50
457
246
33,2
0,005
0,020
2
9:00 a. m.
17
54
523
315
38,4
0,006
0,024
12:00 p. m.
22
41
492
302
34,1
0,006
0,024
3:00 p. m.
19
55
430
225
39,2
0,008
0,021
3
9:00 a. m.
17
53
421
322
41,5
0,004
0,015
12:00 p. m.
17
52
415
321
43,1
0,003
0,014
3:00 p. m.
21
51
423
302
36,1
0,003
0,014
4
9:00 a. m.
18
54
453
266
38,4
0,002
0,009
12:00 p. m.
20
53
423
243
34,1
0,003
0,020
3:00 p. m.
21
51
501
302
33,2
0,002
0,010
5
9:00 a. m.
18
52
432
276
38,5
0,001
0,011
12:00 p. m.
21
49
467
302
39,5
0,004
0,012
3:00 p. m.
22
52
453
324
38,3
0,002
0,012
Tabla 35 Mediciones Sala de estar oficinas Terranum P4 G3
34
Punto 2: Cafetería
Ilustración 19 Cafetería Terranum P4 G3
Punto #2 Cafetería
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:05 a. m.
20
48
468
307
31,2
0,007
0,014
12:05 p. m.
19
47
523
301
38,3
0,005
0,015
3:05 p. m.
20
50
498
247
38,1
0,004
0,013
2
9:05 a. m.
18
53
451
324
32,1
0,008
0,021
12:05 p. m.
17
53
421
322
44,5
0,004
0,015
3:05 p. m.
21
52
423
302
42,1
0,004
0,014
3
9:05 a. m.
17
51
408
331
43,2
0,003
0,012
12:05 p. m.
17
52
405
302
52,5
0,002
0,011
3:05 p. m.
21
51
422
319
43,1
0,003
0,011
4
9:05 a. m.
18
56
467
266
38,4
0,003
0,011
12:05 p. m.
21
53
473
283
34,1
0,003
0,020
3:05 p. m.
21
48
405
332
31,5
0,001
0,010
5
9:05 a. m.
17
45
432
254
36,5
0,002
0,012
12:05 p. m.
21
51
468
345
39,2
0,005
0,011
3:05 p. m.
22
52
463
334
32,3
0,001
0,012
35
Punto 3: Baños
Ilustración 20 Baños Terranum P4 G3
Punto #3 Baños
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:10 a. m.
20
49
504
233
42,1
0,006
0,029
12:10 p. m.
19
47
527
207
43,2
0,008
0,352
3:10 p. m
20
48
573
201
44,4
0,007
0,046
2
9:10 a. m.
18
53
510
203
41,1
0,007
0,238
12:10 p. m.
22
44
497
212
45,2
0,008
0,233
3:10 p. m
18
55
523
207
43,4
0,006
0,422
3
9:10 a. m.
17
52
506
202
41,5
0,007
0,011
12:10 p. m.
18
51
529
234
43,3
0,006
0,012
3:10 p. m
19
51
513
231
45,2
0,008
0,011
4
9:10 a. m.
18
52
500
212
39,3
0,006
0,233
12:10 p. m.
22
52
489
236
44,8
0,005
0,023
3:10 p. m
18
45
525
202
42,6
0,007
0,013
5
9:10 a. m.
18
55
508
246
44,5
0,008
0,010
12:10 p. m.
19
56
547
228
46,4
0,005
0,015
3:10 p. m.
20
41
547
257
42,5
0,006
0,034
36
Punto 4: Sala de juntas eficiencia
Ilustración 21 Sala de juntas eficiencia Terranum P4 G3
Punto #4 Sala de juntas computadores-eficiencia
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:15 a. m.
20
44
421
273
54,8
0,002
0,015
12:15 p. m.
18
53
469
207
48,2
0,001
0,016
3:15 p. m.
20
49
466
325
51,8
0,002
0,011
2
9:15 a. m.
18
47
503
265
48
0,003
0,011
12:15 p. m.
21
45
415
275
41,9
0,002
0,014
3:15 p. m.
18
55
416
292
54,1
0,003
0,015
3
9:15 a. m.
17
52
421
301
47,9
0,007
0,012
12:15 p. m.
17
52
405
312
51,3
0,008
0,011
3:15 p. m.
20
44
433
324
50,1
0,003
0,011
4
9:15 a. m.
18
52
467
301
50,2
0,007
0,015
12:15 p. m.
21
49
455
312
49.8
0,008
0,012
3:15 p. m.
21
53
532
324
47,2
0,007
0,014
5
9:15 a. m.
18
48
456
301
52,6
0,008
0,012
12:15 p. m.
20
55
446
312
45,2
0,007
0,014
3:15 p. m.
20
46
534
324
52,3
0,008
0,016
37
Punto 5: Oficina cerrada-Confianza
Ilustración 22 Oficina confianza Terranum P4 G3
Punto #5 Oficina confianza
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:20 a. m.
20
48
463
222
40,7
0,003
0,008
12:20 p. m.
19
47
476
223
39,8
0,001
0,015
3:20 p. m.
20
49
412
232
40,2
0,002 -
0,003
2
9:20 a. m.
17
56
406
311
48,4
0,003
0,009
12:20 p. m.
20
45
406
321
45,2
0,003
0,007
3:20 p. m.
18
57
477
317
44,6
0,003
0,010
3
9:20 a. m.
17
52
421
287
45,6
0,003
0,003
12:20 p. m.
16
52
408
283
40,1
0,002
0,015
3:20 p. m.
19
44
421
271
42,3
0,001
0,014
4
9:20 a. m.
18
55
445
251
43,4
0,010
0,019
12:20 p. m.
21
55
446
356
46,2
0,003
0,017
3:20 p. m.
18
47
454
254
40,7
0,006
0,013
5
9:20 a. m.
17
56
451
254
43,6
0,003
0,009
12:20 p. m.
18
54
468
285
48,6
0,004
0,012
3:20 p. m.
19
45
427
267
45,3
0,002
0,015
Punto 6: Oficina conjunta- Contabilidad
Punto #6 Oficina conjunta contabilidad
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:25 a. m.
20
44
448
303
46,7
0,002
0,009
38
12:25 p. m.
19
46
471
330
47,2
0,004
0,010
3:25 p. m.
20
50
410
301
46,3
0,003
0,013
2
9:25 a. m.
18
47
503
265
38,2
0,003
0,011
12:25 p. m.
21
43
488
305
39,9
0,002
0,015
3:25 p. m.
19
44
523
305
42,3
0,003
0,016
3
9:25 a. m.
17
50
407
290
42,3
0,001
0,012
12:25 p. m.
17
48
409
283
45,1
0,004
0,013
3:25 p. m.
21
44
424
293
48,1
0,004
0,009
4
9:25 a. m.
17
50
456
334
46,1
0,013
0,001
12:25 p. m.
18
44
432
331
45,3
0,004
0,017
3:25 p. m.
22
51
458
255
47,1
0,006
0,014
5
9:25 a. m.
19
43
453
322
48,2
0,007
0,015
12:25 p. m.
21
48
437
301
45,2
0,007
0,012
3:25 p. m.
22
47
445
344
48,9
0,003
0,010
Punto 7: Oficina individual- Agilidad
Punto #7 oficina cerrada-agilidad
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:30 a. m.
20
48
430
316
41,8
0,005
0,012
12:30 p. m.
19
50
421
272
41,6
0,004
0,014
3:30 p. m.
20
51
406
271
40,9
0,006
0,013
2
9:30 a. m.
18
50
423
376
41,7
0,006
0,016
12:30 p. m.
21
43
401
348
43,2
0,006
0,016
3:30 p. m..
19
47
501
356
44,5
0,006
0,009
3
9:30 a. m.
17
52
407
318
44,7
0,005
0,014
12:30 p. m.
17
53
418
282
46,5
0,006
0,014
3:30 p. m..
21
44
421
316
43,4
0,004
0,016
4
9:30 a. m.
17
50
407
356
41,5
0,003
0,016
12:30 p. m.
20
53
406
346
42,5
0,003
0,017
3:30 p. m..
21
47
428
376
45,1
0,006
0,009
5
9:30 a. m.
18
53
451
335
44,7
0,001
0,017
12:30 p. m.
17
53
501
265
44,5
0,003
0,013
3:30 p. m.
21
41
499
366
43,1
0,001
0,013
39
Punto 8: Oficina conjuntas desarrollo-Línea 2
Ilustración 23 Desarrollo línea 2 Terranum P4 G3
Punto #8 oficinas conjuntas desarrollo línea 2
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:35 a. m.
20
48
430
316
48,8
0,006
0,009
12:35 p. m.
19
50
421
272
48,6
0,005
0,008
3:35 p. m.
20
51
402
271
47,9
0,005
0,011
2
9:35 a. m.
18
50
423
276
41,7
0,006
0,016
12:35 p. m.
21
46
497
256
49,6
0,004
0,012
3:35 p. m.
19
46
498
222
44,2
0,004
0,011
3
9:35 a. m.
18
52
400
206
45,6
0,005
0,015
12:35 p. m.
17
55
415
205
46,7
0,004
0,016
3:35 p. m.
21
45
403
225
45,2
0,006
0,015
4
9:35 a. m.
19
49
435
315
48,8
0,001
0,014
12:35 p. m.
20
55
445
274
48,7
0,001
0,001
3:35 p. m.
20
45
423
234
47,9
0,002
0,015
5
9:35 a. m.
17
48
498
299
47,8
0,002
0,012
12:35 p. m.
21
56
493
301
49,2
0,010
0,011
3:35 p. m.
19
56
488
222
41,8
0,011
0,012
Punto 9: Oficina conjuntas desarrollo-Línea 4
Punto #9 oficinas conjuntas desarrollo línea 4
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
40
1
9:37 a. m.
20
43
496
315
44,4
0,006
0,012
12:37 p. m.
18
53
408
368
41,7
0,006
0,008
3:40 p. m.
20
52
408
266
42,5
0,003
0,009
2
9:37 a. m.
18
51
421
268
42,7
0,007
0,016
12:37 p. m.
20
47
433
318
45,6
0,003
0,010
3:40 p. m.
22
45
445
265
45,8
0,005
0,009
3
9:37 a. m.
18
47
463
352
44,3
0,005
0,008
12:37 p. m.
17
55
412
302
41,3
0,006
0,009
3:40 p. m.
21
54
415
345
47,3
0,007
0,011
4
9:37 a. m.
19
53
421
338
42,3
0,006
0,013
12:37 p. m.
20
45
433
323
45,7
0,007
0,012
3:40 p. m.
21
43
456
245
55,6
0,004
0,015
5
9:37 a. m.
19
56
473
234
46,1
0,004
0,011
12:37 p. m.
21
56
462
343
47,2
0,003
0,012
3:40 p. m.
21
54
465
346
43,5
0,001
0,012
Punto 10: Oficina conjuntas desarrollo-Línea 6 ventana
Ilustración 24 Desarrollo linea 6 Terranum P4 G3
Punto #10 oficinas conjuntas desarrollo Línea 6 Ventana
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:40 a. m.
19
52
400
325
44,8
0,007
0,014
12:40 p. m.
18
51
421
358
42,5
0,007
0,020
3:45 p. m.
20
52
421
323
40,3
0,006
0,013
41
2
9:40 a. m.
18
51
415
321
41,3
0,004
0,013
12:40 p. m.
22
43
415
359
46,2
0,009
0,012
3:45 p. m.
21
45
406
316
51,1
0,004
0,014
3
9:40 a. m.
18
52
412
345
45,4
0,003
0,023
12:40 p. m.
17
55
415
356
46,3
0,004
0,024
3:45 p. m.
21
46
409
321
43,2
0,007
0,014
4
9:40 a. m.
19
51
416
355
42,3
0,003
0,009
12:40 p. m.
21
43
415
301
44,6
0,002
0,011
3:45 p. m.
22
45
434
344
52,4
0,003
0,011
5
9:40 a. m.
18
54
456
309
45,5
0,004
0,011
12:40 p. m.
18
53
422
353
42,6
0,005
0,013
3:45 p. m.
20
49
415
313
41,4
0,009
0,014
Punto 11: Sala de juntas- Flexibilidad
Ilustración 25 Sala de juntas flexibilidad Terranum P4 G3
Punto #11 sala de juntas flexibilidad
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:20 a. m.
20
42
534
389
41,5
0,002
0,015
12:20 p. m.
22
41
490
310
40,3
0,003
0,014
3:50 p. m
19
53
429
349
43,7
0,002
0,009
2
9:20 a. m.
18
51
421
395
42,3
0,001
0,007
12:20 p. m.
22
43
421
394
44,5
0,001
0,007
3:50 p. m.
20
46
494
371
45,4
0,001
0,012
42
3
9:20 a. m.
18
52
406
382
46,2
0,001
0,014
12:20 p. m.
18
52
401
495
43,5
0,001
0,015
3:50 p. m.
20
48
403
438
45,4
0,002
0,014
4
9:20 a. m.
18
54
434
395
41,3
0,002
0,011
12:20 p. m.
20
42
434
345
41,3
0,001
0,009
3:50 p. m.
20
44
454
322
42,3
0,002
0,013
5
9:20 a. m.
17
51
478
345
42,3
0,002
0,012
12:20 p. m.
19
42
411
497
47,2
0,003
0,011
3:50 p. m.
20
46
404
338
45,2
0,002
0,012
Punto 12: Oficina cerrada- Abogados
Ilustración 26 Oficina abogados Terranum P4 G3
Punto #12 Oficina abogados
Día
Hora
T°
H%
CO2
Ilum.(lx)
Ruido(Db)
HCHO
TVOC
1
9:20 a. m.
19
43
402
283
43,2
0,005
0,014
12:20 p. m.
20
48
404
271
43,1
0,005
0,013
3:55 p. m.
20
48
415
273
42,5
0,004
0,013
2
9:20 a. m.
18
48
412
294
40,3
0,006
0,009
12:20 p. m.
22
45
422
301
44,3
0,005
0,010
3:55 p. m.
21
46
492
284
45,5
0,006
0,010
3
9:20 a. m.
18
48
415
283
42,3
0,005
0,012
12:20 p. m.
19
44
421
292
41,2
0,005
0,012
43
Niveles aceptables Calidad del ambiente interior
Categoría
Límite inferior
Límite superior
Temperatura (°C)
20
26
Humedad Relativa (%)
25
60
CO2 (ppm)
250
500
Ruido (dB)
35
50
Iluminación (lx)
300
750
HCHO (mg/m3)
0
0,3
TVOC (mg/m3)
0
0,5
Tabla 36 Rangos de confort. Adaptado de USGBC, en ¨Evaluación del rendimiento en operación de edificaciones
certificadas y pre certificadas LEED¨ por C. Rodríguez, 2015, p. 25.
Retomando los rangos aceptables de confort y calidad del ambiente interior, se compararon con los datos
obtenidos de las mediciones obteniendo los siguientes resultados:
• La temperatura en todas las oficinas en su mayoría se encuentra por debajo de los límites
establecidos, oficinas cerradas como lo son el punto 5 y punto 12 se encuentran muy por debajo
de los rangos constantemente a lo largo del día.
• La humedad relativa para todos los puntos y horarios cumplió con los rangos establecidos.
• Los niveles de CO2 de las oficinas son muy buenos, excepto en los baños que para todas las medidas
supero los rangos establecidos. Es recomendable revisar el sistema de ventilación de estos.
• La iluminación en la mayoría de las oficinas cerradas sin ventanas directas no alcanza los rangos de
confort mínimos.
• Todos los valores de compuestos orgánicos volátiles se encuentran dentro de los rangos de
seguridad.
IEQc8.2. Iluminación natural y vistas
Objetivo:
Lograr una línea de visión directa al entorno exterior a través del acristalamiento de visión de entre 0,8 metros
y 2,3 metros por encima del piso terminado para el 90% del área total donde haya ocupación. A continuación,
se verifica dicho porcentaje del área total de ocupación:
3:55 p. m.
21
43
415
302
44,5
0,004
0,013
4
9:20 a. m.
17
46
457
245
44,3
0,004
0,011
12:20 p. m.
18
47
454
322
42,6
0,004
0,011
3:55 p. m.
20
43
455
254
48,4
0,004
0,010
5
9:20 a. m.
16
46
466
284
45,5
0,002
0,014
12:20 p. m.
17
43
444
266
46,7
0,005
0,011
3:55 p. m.
19
44
464
307
46,3
0,005
0,012
44
Área de visión directa al entorno exterior
Área total ocupada con
acceso a vistas exteriores
(m2)
18287,29
Área total de ocupación
(m2)
20318,16
Porcentaje de áreas
ocupadas con acceso a
vistas exteriores
90,00
Tabla 37 Áreas de visión directa al exterior. Adaptado de ¨ Modelado¨, por Equipo coordinación LEED
Terranum, 2012.
5. Análisis de Beneficios Económicos
5.1 Análisis de ahorros hídricos y energéticos en periodo de operación
Para el análisis de ahorros hídricos se comparó el consumo base contra los consumos reales del módulo G3-4-5
provistos por el equipo de operaciones de Terranum desde el año 2017 a 2019. Esto con el fin de verificar si se
cumplen los porcentajes de ahorro propuestos en el diseño para agua y energía.
Ahorros hídricos:
Como se puede observar en la ilustración 27, se compararon consumos reales del módulo con la línea base
establecida en los diseños.
Ilustración 27 Consumos hídricos G3-4-5 2017-2019. Adaptado de ¨ Consumos¨, por Equipo operación
Terranum, 2019.
Así mismo, se compararon los precios obtenidos de las facturas mensuales provistas por el equipo de operación.
Teniendo en cuenta que los precios por metro cubico de agua fluctúan a lo largo de los meses, se aplicó el valor
por m3 de cada mes por separado a la línea base obteniendo los resultados de la ilustración 28:
0
500
1000
1500
2000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324252627282930313233343536
CONSUMO M3
MES
CONSUMOS HIDRICOS G3-4-5 2017-
2019
Linea base m3 Consumo m3
45
Ilustración 28 Pagos consumo hídrico G3-4-5 2017-2019. Adaptado de ¨ Consumos¨, por Equipo operación
Terranum, 2019.
Basados en la comparación de los consumos reales con la línea base se encontró que hubo una serie de ahorros
negativos de $ 38.855.605 para el 2017, $ 23.863.203 para el 2018 y un ahorro positivo de $17.061.025 para el
2019.
Ahorros hídricos sobre la línea base G3-4-5
Ahorros hídricos 2017
-$ 38.855.605
Ahorros hídricos 2018
-$ 23.863.203
Ahorros hídricos 2019
$ 17.061.025
Total de ahorros hídricos
-$ 45.657.783
Promedio anual
-$ 15.219.261
Tabla 38 Ahorros hídricos Gold 3,4 y 5
Porcentajes ahorros hídricos sobre la línea base G3-4-5
Año
Porcentaje
2017
-66,64
2018
-35,20
2019
23,95
Promedio
-25,97
Tabla 39 Resumen de ahorros hídricos anuales Ahorros hídricos Gold 3,4 y 5
Como se muestra en la Tabla 39 y 40, se obtuvieron resultados negativos de los porcentajes de ahorro anual,
esto es gracias a que los consumos reales superan en su mayoría la línea base de diseño. Estos valores atípicos
se pueden presentar por construcciones realizadas dentro del edificio, remodelaciones, daños en el sistema
hidrosanitario, riegos o limpiezas de zonas exteriores, entre otros. Según conversaciones con los encargados de
operaciones, la razón de este alto gasto hídrico fue un mal manejo de los muros verdes, ya que estos tenían el
requerimiento de mantener la tierra húmeda. Este problema se solucionó de manera efectiva en el 2019
cambiando completamente de sistema.
$ 0
$ 2.000.000
$ 4.000.000
$ 6.000.000
$ 8.000.000
$ 10.000.000
$ 12.000.000
$ 14.000.000
$ 16.000.000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324252627282930313233343536
VALOR EN PESOS
MES
PAGOS CONSUMO HIDRICO G3-4-5
2017-2019
Linea base Consumo
46
Ahorros energéticos:
Se realizó el mismo proceso anterior para obtener los porcentajes de ahorro mensual para energía. Los
resultados se muestran en la ilustración 29 y 30:
Ilustración 29 Consumos energéticos G3-4-5 2017-2019. Adaptado de ¨ Consumos¨, por Equipo operación
Terranum, 2019.
Ilustración 30 Pagos consumo energético G3-4-5 2017-2019. Adaptado de ¨ Consumos¨, por Equipo operación
Terranum, 2019.
Basados en la comparación de los consumos reales con la línea base se encontró que hubo una serie de
ahorros positivos de $ 331.729.648 para el 2017, $ 402.493.376 para el 2018 y $ 322.322.815 para el 2019.
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 3334 35 36
CONSUMO KWH
MES
CONSUMOS ENERGETICOS G3-4-5 2017-
2019
Linea base kWh Consumo kWh
0
50000000
100000000
150000000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324252627282930313233343536
VALOR EN PESOS
MES
PAGOS CONSUMO DE ENERGIA G3-4-5
2017-2019
Linea base Consumo
47
Ahorros energéticos sobre la línea base G3-4-5
Ahorros energéticos 2017
$ 331.729.648
Ahorros energéticos 2018
$ 402.493.376
Ahorros energéticos 2019
$ 322.322.815
Total de ahorros energéticos
$ 1.056.545.839
Promedio anual
$ 352.181.946
Tabla 40 Ahorros energéticos Gold 3,4 y 5
Como se muestra en la Tabla 43, se obtuvieron resultados positivos de los porcentajes de ahorro anual, esto es
gracias a que los consumos reales son menores que los propuestos en la línea de diseño.
Porcentajes ahorros energéticos sobre la línea base G3-4-5
Año
Porcentaje
2017
22,55
2018
24,81
2019
20,29
Promedio
22,55
Tabla 41 Resumen de ahorros energéticos anuales Ahorros hídricos Gold 3,4 y 5
Como se puede ver en la Tabla 43, al realizar un análisis comparativo entre los ahorros reales del proyecto y los
ahorros propuestos en el diseño LEED, se evidenció que no se están cumpliendo las expectativas de ahorros
hídricos por las razones anteriormente expuestas, por lo cual los valores negativos no se tendrán en cuenta en
la proyección a 20 años del ciclo de vida de la edificación que se realizará posteriormente. Sin embargo, para
ahorros energéticos se encontraron resultados muy positivos donde se supera en un 2,25% las expectativas de
ahorro iniciales.
Comparación de porcentajes de ahorro real vs
ahorro propuesto diseños LEED
Ítem
Ahorro propuesto
diseños
Ahorro
real
Agua
67,90
-25,97
Energía
20,30
22,55
Tabla 42 Comparación ahorro real vs ahorro propuesto diseños LEED
5.2 Análisis e investigación productividad en trabajadores
Como se venía mencionando en la bibliografía hay una dificultad importante en medir datos de presentismo en
las organizaciones pues los factores que generan disconfort y enfermedades en los ocupantes son muy variables.
Usualmente afectaciones a la salud de las personas generadas por las edificaciones se esconden dentro de
múltiples condiciones médicas no relacionadas a la edificación (Kats,2003). Sin embargo, La relación entre la
aplicación de estrategias sostenibles y la productividad se ha estudiado y documentado extensamente. Según
el autor Kats (2013) hay una serie de bases de datos importantes sobre la relación entre los atributos específicos
de rendimiento del edificio, la productividad y el bienestar del trabajador, los cuales expresan que espacios
controlados para ventilación, temperatura e iluminación aumentan la velocidad de desempeño de los
trabajadores en actividades como lo son: producción escrita, lectura, pensamiento creativo y solución de
problemas.
48
Aumento porcentual de productividad por tipo de
control
Control de Iluminación
7.10%
Control de ventilación
1.80%
Control de temperatura
1.20%
Aumento promedio total
0.5% a 34%
Tabla 43 Aumento porcentual de productividad. Construcción y traducción propia. Adaptado de Green Building
Costs and Financial Benefits por Gregory H. Kats.Copyright 2003 por el Massachusetts Technology
Collaborative.
Aumento en productividad por tipo de certificación
LEED
Certificación
Aumento
porcentual
Aumento anual
en dólares
LEED SILVER
1%
$ 600,00
LEED GOLD
1.5%
$ 1.000,00
LEED PLATINUM
1.5%
$ 1.000,00
Tabla 44 Aumento porcentual de productividad según certificación. Construcción y traducción propia.
Adaptado de Green Building Costs and Financial Benefits por Gregory H. Kats.Copyright 2003 por el
Massachusetts Technology Collaborative.
Como se muestra en la tabla 45, se hizo una comparación entre el porcentaje de productividad expuesto por
Kats (2003) contra el porcentaje de productividad obtenido mediante datos generales de trabajadores
administrativos en Colombia donde se obtuvo un valor de aumento anual de productividad de $1031 dólares
muy parecido al expuesto por el autor de $1.000 dólares.
Datos de productividad por trabajador
Horario promedio
8
Aumento en velocidad de trabajo
1,50%
Aumento diario de
productividad(min)
7,20
Salario promedio en Colombia por
cargos administrativos
$ 1.000.000
Valor de la hora de trabajo
$ 5.682
Aumento mensual de
productividad(horas)
2,64
Aumento de anual de
productividad
$ 15.000
Valor aumento mensual de
productividad (COP)
$ 3.960.000
Valor aumento mensual de
productividad (Dólares)
$ 1.031
49
Tabla 45 Datos de productividad por trabajador
Por otro lado para analizar los datos de absentismo del 2019 proporcionados por Terranum de la oficinas del
piso 4 de Gold 3, se comparó la tasa de absentismo obtenida de los datos anteriores con la tasa promedio de
oficinas administrativas en Colombia, obtenidos del documento; ausentismo laboral e incapacidades medicas
por CESLA (2019). Como se muestra en la tabla 46 se encontró una diferencia de tasas considerable, con una
disminución de ausentismo de 1,23 días por trabajador al año, esto se correlaciona con LEED gracias al énfasis
que hace la certificación en la calidad del ambiente interior, información que también se ve evidenciada en los
datos de absentismo de Terranum donde para el 2019 solo se presentaron 3 casos leves de afecciones
respiratorias.
Parámetro
Valor Real
Tasa de absentismo Terranum
(d/trabajador-año )
3,64
Tasa de absentismo promedio
Bogotá (d/trabajador-año )
4,87
Diferencia días de incapacidad
promedio sector- promedio
Terranum
1,23
Tabla 46 Diferencia de tasas de absentismo
6. Análisis de Incrementos en Presupuesto por Aplicación de LEED V3
Para el análisis de los sobrecostos generados por la implementación de la certificación LEED sobre edificaciones
de oficinas de GOLD 3-4-5, se tuvo en cuenta tres fuentes de información: La bibliografía estudiada, análisis
anteriores hechos por el equipo de coordinación LEED de Terranum y el presupuesto detallado del edificio GOLD
12 del complejo Connecta 26, el cual nos permitirá aproximar el porcentaje que representan estos sobrecostos
sobre el total de costos del proyecto.
Análisis de presupuesto GOLD 12,Connecta 23.
En este caso la bibliografía estudiada y el equipo de Terranum concuerdan que el sobrecosto para certificaciones
nivel Gold oscila entre el 1,8% y 2% sobre los costos totales del proyecto. Por otra parte, dada la falta de
disponibilidad y calidad de información de costos y presupuestos del módulo Gold 3, 4 y 5 , se utilizó el
presupuesto del edificio Gold 12 en el cual si había una disponibilidad más amplia de gastos discriminados por
categorías.
Para determinar los sobre costos directos se compararon los costos reales tanto de productos, materiales y
equipos implementados para satisfacer los créditos LEED versus los costos de este mismo proyecto
implementado para la línea base propuesta en LEED V3 C&S 2009, es decir el mismo proyecto sin certificación.
Y los costos indirectos se ven representados por asesorías, diseños y pagos directos al USGBC por registro y
certificación. Los resultados obtenidos de este análisis fueron los siguientes:
Resumen sobrecostos directos
Ítem
Valor
Costos referencias LEED
$ 3.166.198.018,09
Costos referencias NO LEED
$ 2.199.439.956,19
Sobrecostos directos
$ 966.758.061,90
50
Porcentaje sobrecostos directos
2,93%
Resumen sobrecostos indirectos
Ítem
Valor
Diseños y asesorías
$ 90.440.000,00
Revisión preliminar de la
construcción
$ 4.177.800,00
Revisión preliminar del diseño
$ 12.272.700,00
Revisión preliminar de
precertificación
$ 13.200.000,00
Registro
$ 2.970.000,00
Sobrecostos indirectos
$ 123.060.500,00
Porcentaje sobrecostos indirectos
0,37%
Porcentaje total sobrecostos LEED
3,30%
Tabla 47 Resumen sobrecostos directos
Como se puede ver en la Tabla 48, el sobrecosto se ve reflejado en su mayoría en los costos directos, esto es
gracias a que la ventanería tiene un valor considerablemente más alto a comparación de los demás ítems que
conforman el presupuesto. La fachada del edificio es indispensable para disminuir el consumo energético
mediante la instalación de ventanería y muros que cumplan con los requisitos LEED.
7. Análisis financiero y retornos de la implementación de LEED v3
Con el fin de verificar la factibilidad económica de la certificación LEED para un proyecto de oficinas, se realizó
un flujo de caja libre y el análisis de indicadores de bondad financiera, asumiendo un costo de oportunidad igual
a la inflación. En la tabla 48 se muestran los datos generales utilizados en la realización del flujo, donde los sobre
costos totales LEED corresponden al 3,33% sobre la inversión total del módulo Gold 3,4 y 5 a valores constantes
del año 2017. Los costos totales de servicios tanto hídricos como energéticos fueron obtenidos de los consumos
de agua y energía suministrados por Terranum, estos representan el valor por m3 de los servicios de acueducto
y alcantarillado para consumos de agua y los servicios de generación, comercialización y transporte para
consumo de energía. El incremento anual de los servicios públicos es el promedio de 2017 y la inflación promedio
representa la inflación objetivo del Banco de la República, que para los años en cuestión oscila entre el 2.00% al
4 % (Banco de la República, 2017).
Ítem
Valor
Ciclo de vida del edificio (años)
20
Sobre costos totales LEED
$ 2.629.233.682
Ahorro anual de agua (m3)
2.124,34
Costo total servicios hídricos (COP/m3)
$ 7.142
Ahorro anual de energía (kWh)
752.810,09
Costo total servicios energéticos (COP/kWh)
440,66
Costo aumento productividad anual(COP)
$ 9.961.364
Incremento anual de servicios públicos
2,50%
Inflación promedio
3,00%
Tabla 48 Datos generales flujo de caja
51
Posteriormente se proyectaron estos valores a un ciclo de vida de 20 años para obtener el flujo de caja libre y
el flujo de caja libre del Módulo Gold 3,4 y 5 como se muestra en las ilustraciones 31 y 32 .
Ilustración 31 Flujo de caja libre
Ilustración 32 Flujo de caja libre acumulado
Tabla 49 Resultados indicadores de bondad financiera
Para el módulo Gold 3, 4 y5 la inversión realizada en certificar la edificación es recomendable puesto
que: el valor presente neto es mayor a la inversión total, La tasa interna de retorno es mayor al costo de
oportunidad en este caso se tomó la inflación, el periodo de retorno de 8 años se encuentra dentro del rango
-$ 3.000
-$ 2.500
-$ 2.000
-$ 1.500
-$ 1.000
-$ 500
$ 0
$ 500
$ 1.000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
FLUJO DE CAJA LIBRE (MILLONES COP)
AÑO
Flujo de caja libre
-$ 4.000
-$ 2.000
$ 0
$ 2.000
$ 4.000
$ 6.000
$ 8.000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
FLUJO DE CAJA LIBRE ACUMULADO
(MILLONES COP)
AÑO
Flujo de caja libre acumulado
Indicadores de bondad financiera
Indicador
Valor
Valor presente neto(COP)
$ 3.694.141.254,44
Tasa interna de retorno-TIR(%)
14%
Periodo de retorno de la inversión (Años)
8
Indicador Beneficio/Costo
2,45
52
para LEED Gold de 5 a 10 años y por último el indicador beneficio/costo es mayor a 1 lo que indica que los
beneficios del proyecto superan los costos.
8. Entrevista Coordinadora LEED Terranum Sonia Carolina Romero
• ¿En los proyectos certificados Gold de terranum, el equipo de coordinación LEED ha logrado encontrar
alguna relación en el porcentaje de sobrecostos? La literatura indica que es un 1,82%. ¿Según su
experiencia, en promedio cual es el sobrecosto de certificar una edificación Gold?
o Nosotros hasta el año pasado hicimos una evaluación de ese tema con base en la guía LEED v4
para saber cuánto era el costo adicional de ese proyecto en Gold ya que haciendo un balance
general entendimos que los mismos requerimientos de LEED Gold en v3 nos dan una categoría
de LEED Silver v4. Bajo ese análisis nos dimos cuenta que los sobre costos eran
aproximadamente del 2% para leed Gold v3, analizando temas de aprovechamiento de aguas
lluvias, especificaciones de vidrios de acuerdo a LEED , aparatos de bajo consumo, entre otros
, nos dio un 2% adicional a lo presupuestado sin certificación.
• ¿Por qué cree que el consumo de agua para Gold 3, 4 y 5 es atípico en los primeros años? En qué periodo
cree que se logre el ahorro del 68% descrito en los diseños iniciales?
o Lo que pasó fue que en LEED cuando se proyecta el modelo de ahorro de agua únicamente se
tiene en cuenta consumos de sanitarios, griferías y riego, lo que paso es que no se contempló
que iba a haber un consumo tan alto en muros verdes. Para techos verdes no se requería riego
pues con las condiciones de Bogotá las plantas iban a sobrevivir, pero los 4 muros verdes de la
fachada que se implementaron requerían que todo el tiempo la tierra estuviera húmeda, lo
cual generó un consumo de agua muy alto que se detectó durante los primeros años y por
esto se cambió este sistema, lo cual ayudo a disminuir considerablemente el consumo.
• ¿Por qué cree que el ahorro de energía fue un 2% más alto que en los diseños iniciales?
o Pueden ser muchas variables, quizás la respuesta a esta pregunta es que nosotros
contemplamos una ocupación de una persona cada 8m2, pero al llegar los clientes del edificio
multi cliente de pronto alguno de estos clientes tiene una ocupación diferente a la
presupuestada lo que representa fluctuaciones de consumo de energía.
• ¿Cuál es su opinión sobre los indicadores de bondad financiera obtenidos y los beneficios económicos
generales de la certificación? Considera que se satisfacen las expectativas de la empresa al implementar
la certificación ?
o Yo creo que en general es un poco demorado el periodo de retorno si se ve solo ese indicador
pero si se analiza que el edificio va a durar muchos años y que terranum sigue siendo el dueño
pues este no vende sus activos, me parece que los indicadores obtenidos son muy buenos para
el negocio de Terranum pues permite generar ahorros en consumos de agua y energía y
trasmitirles ese ahorro a los clientes. También permite recuperar ese costo inicial de las
tecnologías y requerimientos adicionales que pide LEED pues estas se pagan en el tiempo con
los ahorros generados. Puede ser un poco difícil al inicio que se está armando el presupuesto
vender la idea entre las diferentes áreas pero al hacer todo el ciclo de vida del proyecto se ve
que realmente si es beneficioso para la empresa.
• ¿Por qué cree que la temperatura de las oficinas se encuentra por debajo del rango mínimo la mayoría
del tiempo?
o Es algo por lo cual se queja mucho la gente en varios proyectos LEED no solo en Terranum, yo
creo que son varias cosas. La primera es que quizás las condiciones de Bogotá para mantener
los rangos de confort a lo largo de todo el día son muy difíciles por la temperatura ambiente
53
de la ciudad. La segunda es que el factor de sombra de los vidrios de fachada es relativamente
alto pues presentan un color oscuro que al hacer mucho frio no captura eficientemente el
calor, pues está diseñado para que en días soleados y calurosos en que el edificio está lleno en
su máxima ocupación, no se capte tanta energía solar para que el espacio interior se encuentre
fresco.
• Al hablar con el encargado de operaciones Daniel, menciona que el sistema de confort térmico,
específicamente el software Metasis no está funcionando hace un tiempo considerable. También se
presentan quejas constantes de los trabajadores por frio dentro de las instalaciones. ¿Qué medidas se
tomarían para poner en funcionamiento dicho sistema?
o Con estas conclusiones que se presentan en este estudio nos reuniremos con el área de
operaciones, y así hablar con el equipo interno para implementar un plan que se analice de
qué manera podemos darle solución a este tema.
• Los baños en su mayoría del muestreo superan el límite máximo de CO2 ¿considera necesario
investigar sobre el correcto funcionamiento del sistema de ventilación en estas zonas ?
o Hay que revisar pues se supone que hay rejillas con ventiladores de extracción, hay que revisar
si no están funcionando bien el tema de extracción y no hay suficiente ventilación. Lo
tendremos muy en cuenta para los futuros edificios para modificar de alguna manera este
sistema.
• Algunas oficinas internas no alcanzan el rango mínimo de iluminación de 300 luxes, considera necesario
colocar más luminarias en estas zonas?
o Según lo que se está presentando se pondrá el tema sobre la mesa para considerar colocar
más iluminación en las oficinas que no cumplan los rangos de confort mínimos.
9. Conclusiones
Las certificaciones LEED Gold de sostenibilidad, además de generar beneficios medio ambientales generan
beneficios económicos que hacen de esta una inversión muy recomendable para edificaciones de oficinas. Con
un buen manejo operativo el Módulo Gold 3, 4 y 5 de Connecta 26 muestra indicadores de bondad financiera
positivos generando ahorros en valor presente neto de $ 3.694.141.254 COP. Se concluye según este análisis
que los sobre costos para las certificaciones LEED Gold en proyectos de oficinas oscila entre un 1,8% y 3,5% de
los costos totales de la edificación, porcentaje representado en su mayoría por los costos directos de la
certificación en el cual la implementación de una fachada que cumpla con requisitos sostenibles tiene el mayor
peso económico dentro del porcentaje establecido.
También se identificó que los ahorros hídricos, energéticos, tributarios y de productividad pueden tener papeles
realmente importantes dentro del retorno de la inversión. En específico, los beneficios hídricos y energéticos de
la certificación son considerables y para el caso de estudio analizado los ahorros energéticos superan en un 2%
el ahorro esperado en los diseños iniciales. Se observo para el tema hídrico que la aplicación de sistemas de
riego eficientes para muros y techos verdes hacen la diferencia en los ahorros alcanzados.
En cuanto a los ahorros y beneficios de productividad de los trabajadores se presenta dificultad al obtener
métricas exactas pues existen muchos factores implicados en los datos de ausentismo que no tienen relación
con la edificación. Sin embargo, si hay una relación entre el confort y la productividad de los trabajadores, donde
los aspectos mas importantes para tener en cuenta son que la ventilación, la temperatura e iluminación se
encuentren dentro de los rangos tolerables de salud y confort.
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