UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN 2025 PDF Free Download
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UMFRAGE
WOHN-
IMMOBILIEN
UMFRAGE
WOHN-
IMMOBILIEN
2025
INHALT
“
INHALT
WIE UNSERE UMFRAGE ZEIGT,
BLEIBEN WOHNIMMOBILIEN
NACH WIE VOR EINE
ÄUSSERST ATTRAKTIVE
UND ZUKUNFTSSICHERE
INVESTITIONSMÖGLICHKEIT,
INSBESONDERE IN
STRUKTURSTARKEN REGIONEN.
JAN-BASTIAN KNOD
International Partner
Head of Residential Investment
Germany
Head of Healthcare Advisory
01
01
VORWORT
02
02
MARKTAKTEURE
03
03
ANLAGEFOKUS &
INVESTMENTSTRATEGIE
04
04
ESG
05
05
MARKTENTWICKLUNG
06
06
AUSBLICK
VORWORT
01
VORWORT
01
4
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
3CUSHMAN & WAKEFIELD
VORWORT
VORWORT
VORWORT
An unserer Umfrage haben 112 Marktakteure
teilgenommen und Antworten auf diese Fragen
gegeben. Unter den Befragten befinden sich
größtenteils Investmentmanager, Projektentwickler und
Family Oce/Privatpersonen, die sowohl eine kleinere
Anzahl an Wohneinheiten bewirtschaften als auch
über 2.500 Einheiten im Bestand haben. Auf diese
Weise ergibt sich ein repräsentatives Meinungsbild, das
auch die Stimmungsänderungen seit unserer letzten
Befragung im Jahr 2023 aufzeigt.
Wir bedanken uns herzlich bei allen Teilnehmern und
wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen dieser Lektüre.
KAUM EIN ANDERER SEKTOR WIRD GLEICHZEITIG
SO STARK VOM DEMOGRAFISCHEN WANDEL,
STEIGENDEN BAU- UND FINANZIERUNGSKOSTEN
UND ZUNEHMENDEM PLATZMANGEL
IN STÄDTEN BEEINFLUSST WIE DER
WOHNIMMOBILIENMARKT.
Um den aktuellen Anforderungen gerecht zu werden,
entstehen innovative und flexible Wohnkonzepte
wie Micro Living und Seniorenwohnen. Doch welche
Wohnimmobilien stehen bei Investoren aktuell im
Fokus und werden künftig an Bedeutung gewinnen?
Welche Strategien verfolgen die Marktakteure?
Und inwieweit konnten sie ihre Ankaufsziele in den
vergangenen Jahren erreichen?
6
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
5CUSHMAN & WAKEFIELD
MARKTAKTEURE
02
02
8
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
7CUSHMAN & WAKEFIELD
ASSET- UND INVESTMENTMANAGER MACHEN
DEN GROSSTEIL DER MARKTAKTEURE AUS
An dieser Umfrage haben insgesamt 112 Marktakteure
teilgenommen, die im deutschen Wohnimmobilienmarkt
aktiv sind. Dabei dominieren Asset- und
Investmentmanager mit einem Anteil von 49 Prozent,
während Projektentwickler mit 14 Prozent und Family
Oce/Privatpersonen mit 11 Prozent deutlich kleinere
Anteile ausmachen. Weitere Gruppen wie börsennotierte
Unternehmen, Versicherungen und Fondsmanager liegen
jeweils zwischen 3 und 5 Prozent.
ÜBER 40 PROZENT DER MARKTAKTEURE
BEWIRTSCHAFTEN ÜBER 2.500 WOHN-
EINHEITEN ODER ENTWICKELN DIESE
Die breite Streuung der Anzahl an bewirtschafteten
Wohneinheiten verdeutlicht die große Vielfalt im
deutschen Wohnimmobilienmarkt.
Während 30 Prozent der Befragten derzeit weniger
als 500 Wohneinheiten bewirtschaften, haben über
40 Prozent mehr als 2.500 Einheiten im Bestand.
Welcher der folgenden Kategorien lässt sich Ihr Unternehmen zuordnen?
Wie viele Wohneinheiten bewirtschaften Sie derzeit im Bestand?
Für Projektentwickler gilt analog die Anzahl der sich im Bau
befindlichen Wohneinheiten.
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
-
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
-
Wohneinheiten
49 %
30 %
14 %
17 %
11 %
10 %
23 %
10 % 10 %
2.500 – 9.999
500 – 999
Asset- und
Investment Manager
Family Oce /
Privatperson
Versicherungs- und
Pensionskasse
Sonstige
Projektentwickler
Private Equity
Fondsmanager
Börsennotiertes
Unternehmen / REIT
< 500
1.000 – 2.499
10.000 – 29.999
≥ 30.000
10 % 4 % 4 % 3 %
11 %
10
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
9CUSHMAN & WAKEFIELD
03
03
FOKUS AUF
BEVÖLKERUNGSREICHE
REGIONEN UND STÄDTE
Die Befragten investieren verstärkt
in bevölkerungsreiche Regionen und
Städte. Sowohl bei Bestandsimmobilien
als auch bei Neubau, Mikrowohnen und
Studentenwohnen sind Standorte mit
mehr als 250.000 Einwohnern im Fokus
der Investoren.
30 Prozent der Befragten sind auch
in Bestandsimmobilien an Standorten
mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern
investiert.
ANLAGEFOKUS &
INVESTMENTSTRATEGIE
Stadt
(< 50.000
Einwohner)
Stadt
(50.000
- 99.999
Einwohner)
Stadt
(100.000
- 249.999
Einwohner)
Stadt
(250.000
- 499.999
Einwohner)
Stadt
(≥ 500.000
Einwohner)
Bestandsimmobillien
(klassisches Wohnen) 16 % 30 % 48 % 56 % 71 %
Neubau/ Forward Deals
(klassisches Wohnen) 8 % 18 % 32 % 45 % 60 %
Mikrowohnen (25-40m²
Apartments für Zielgruppe
Projektarbeiter, Pendler,
Wohnungssuchende)
3 % 3 % 15 % 29 % 45 %
Studentenwohnen 2 % 7 % 24 % 32 % 39 %
Seniorenwohnen 15 % 22 % 28 % 31 % 34 %
Grundstücke 9 % 13 % 15 % 19 % 28 %
Sonstige 2 % 3 % 5 % 5 % 9 %
In welche der nachfolgenden Asset-Klassen investiert Ihr
Unternehmen? (Mehrfachnennungen möglich)
12
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
11 CUSHMAN & WAKEFIELD
ANTEIL VON CORE, CORE+ UND
VALUE-ADD GLEICH
Die Befragten legen nicht nur Wert auf hochwertige
Core-Immobilien, sondern wollen auch zunehmend den
Wert ihres Bestands während der Halteperiode steigern.
So nimmt die Zahl der Investoren stetig zu, die ein Core+
oder Value-Add Rendite-Risiko-Profil haben.
Manage-to-core ist ein Begri, der bei vielen Investoren
an Attraktivität gewonnen hat. Hierbei werden Immobilien
mäßiger Qualität gekauft und mithilfe von Investitionen
zu einem Core-Produkt entwickelt. Ebenfalls im Fokus
ist die Strategie Manage-to-ESG, wobei eine nachhaltige
Entwicklung des Bestands im Vordergrund steht.
Welches Rendite-Risiko-Profil verfolgen Sie in Ihrer Anlagestrategie für
Wohnimmobilien? (Mehrfachnennung möglich)
Opportunistic
Value-Add
Core+
Core
32 %
54 %
52 %
51 %
- 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 %
14
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
13 CUSHMAN & WAKEFIELD
FOKUS AUF DIE TOP-7 UND
STRUKTURSTARKE REGIONEN
Rund 60 Prozent der Befragten
sehen folgende sechs Städte der
Top-7-Standorte am attraktivsten an:
Berlin, Hamburg, München, Frankfurt
am Main sowie Düsseldorf und Köln.
Jeder dritte Befragte gab an, dass
Stuttgart und Leipzig attraktive
Investitionsstandorte sind.
Generell zeigt sich, dass auch
strukturstärkere Regionen im
Fokus stehen. So wollen Investoren
insbesondere in regionale Städte in
Hessen, Bayern, Baden-Württemberg
und Nordrhein-Westfalen investieren.
Welche Städte / Regionen in Deutschland halten Sie derzeit für die
attraktivsten Investitionsstandorte?
Berlin
Hamburg
München
Frankfurt am Main
Düsseldorf
Köln
Stuttgart
Regionale Städte in Bayern
Leipzig
Regionale Städte in Baden-Württemberg
Nürnberg
Regionale Städte in Hessen
Regionale Städte in Nordrhein-Westfalen
Dresden
Sonstige
Ostdeutschland
67 %
63 %
61 %
59 %
58 %
52 %
38 %
34 %
32 %
28 %
28 %
23 %
20 %
13 %
8 %
5 %
- 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 %
(außerhalb von Berlin, Leipzig, Dresden)
16
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
15 CUSHMAN & WAKEFIELD
FAST 50 PROZENT DER INVESTOREN KONNTEN
IHRE ANKAUFSZIELE NICHT ERREICHEN
Lediglich 41 Prozent der Befragten konnten ihre
Akquisitionsziele in den vergangenen 12 Monaten
erreichen. Bei 45 Prozent war dies nicht der Fall. Der
hohe Anteil der Nicht-Erfüllung zeigt, dass die Investoren
weiterhin auf Suche nach geeigneten Akquisitionen sind,
jedoch das passende Produkt nicht vorhanden ist.
Für jeden dritten Befragten (34 Prozent) sind
Verkaufsziele nicht relevant. 36 Prozent konnten ihre
Verkaufsziele nicht erfüllen. Gründe hierfür sind oftmals
unterschiedliche Kaufpreisvorstellungen von Käufer und
Verkäufer oder auch eine schlechtere Finanzierbarkeit
von gewissen Produktqualitäten.
FOKUS AUF WACHSTUM
Marktakteure fokussieren sich vornehmlich auf weiteres
Wachstum. 27 Prozent wollen dabei wachsen ohne
Verkäufe vorzunehmen. 32 Prozent zielen parallel zum
Wachstum auch auf Verkäufe ab.
Weiterhin zeigt sich, dass einige Akteure zurückhaltender
agieren und sich auf das aktuelle Management des
Bestandsportfolios fokussieren. Für An- und Verkäufe
bleiben sie dennoch oen. Nur ein kleiner Teil der
Befragten, die ihren Fokus auf Bestandsmanagement
setzen, zielen auf weitere Verkäufe ab.
Haben Sie Ihre Akquisitions- und Verkaufsziele in den letzten 12 Monaten
erreicht?
Wie würden Sie Ihre Anlagestrategie für die kommenden 12 Monate
beschreiben?
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
-
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
-
14 %
34 %
45 %
36 %
32 %
18 %
9 % 6 %
32 %
30 %
27 %
7 %
4 %
Akquisitionsziele
Fokus auf
Wachstum
mit
geplanten
Verkäufen
Fokus auf
Wachstum
und keine
geplanten
Verkäufe
Fokus auf
Management des
Bestandsportfolios,
oen für An- und
Verkäufe
Fokus auf
Management des
Bestandsportfolios
und geplante
Verkäufe
Unentschieden
Verkaufziele
Ja, sogar übertroen Ja, erfüllt Nein, nicht erfüllt Nicht relevant
18
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
17 CUSHMAN & WAKEFIELD
AUSSCHÜTTUNGSRENDITEN MIT
EINEM ZIEL VON 4-5 PROZENT
Die Befragten zeigen eine klare
Zuordnung ihrer Renditeziele.
45 Prozent streben eine
Ausschüttungsrendite von 4 bis 5
Prozent an. Ihr Anlagefokus liegt im
Wesentlichen auf Core- und Core+-
Immobilien.
Weitere 24 Prozent der Befragten
haben eine deutlich höhere
Ausschüttungsrendite von über
7 Prozent ins Auge gefasst, die sie
durch Investitionen in Immobilien mit
Wertsteigerungspotential erzielen
wollen.
Welche Renditeziele (Ausschüttungsrendite) verfolgen Sie bei Ihren
Investitionen im Jahr 2025?
50 %
45 %
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
-
8 %
45 %
11 % 9 %
3 %
24 %
< 4 % 5 bis < 6 % ≥ 7 %4 bis < 5 % 6 bis < 7 % Sonstiges
20
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
19 CUSHMAN & WAKEFIELD
ESG WEITERHIN
RELEVANT BEI
INVESTITIONS-
ENTSCHEIDUNGEN
ESG
04
04
41 Prozent der Befragten geben
an, dass das Thema ESG für
ihre Investitionsentscheidungen
äußerst relevant ist. Für 35
Prozent der befragten Investoren
ist es eher relevant. Diese
Ergebnisse zeigen deutlich, dass
ESG nach wie vor eine wichtige
Rolle spielt.
Dennoch hat die Bedeutung von
ESG im Vergleich zu 2023 um 12
Prozent abgenommen. Für jeden
vierten Befragten ist das Thema
ESG weniger bis gar nicht relevant.
Welche Relevanz hat das Thema ESG für Ihre
Investitionsentscheidungen?
21 %4 % 35 % 41 %
100 %80 %60 %40 %20 %
-
Nicht relevant Mäßig relevant Eher relevant Äußerst relevant
22
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
21 CUSHMAN & WAKEFIELD
KFW FÖRDERMITTEL BLEIBEN RELEVANT,
JEDOCH NICHT IMMER PASSEND
Hinsichtlich der Relevanz von KfW-Fördermitteln zeigt sich
ein gemischtes Bild.
KfW-Fördermittel sind für viele Investoren sehr interessant.
22 Prozent der Befragten nehmen bei nahezu jedem
Projekt (80 bis 100 Prozent) KfW-Fördermittel in Anspruch.
Gleichzeitig gaben 26 Prozent an, bei weniger als
20 Prozent ihrer Projekte Fördergelder wahrzunehmen.
25 Prozent nutzen gar keine Fördermittel, weil diese
entweder unattraktiv sind (13 Prozent) oder es keine
passenden Fördermittel gibt (12 Prozent).
Sofern Sie die Möglichkeit haben, bei wie vielen Ihrer Projekte nehmen
Sie KfW Fördermittel in Anspruch?
80 - 100 %
60 - 79 %
40 - 59 %
20 - 39 %
< 20 %
10 %
8 %
26 %
8 %
- 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 %
13 %
12 %
22 %
Mögliche KfW Fördermittel
sind für uns unattraktiv
Es gibt keine passenden
KfW Fördermitte
24
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
23 CUSHMAN & WAKEFIELD
KOOPERATIONEN UND
PARTNERSCHAFTEN,
MIKROWOHNEN UND
STUDENTENWOHNEN SOWIE
TRANSAKTIONEN IN DEN
TOP-7 STEHEN IM FOKUS
MARKTENTWICKLUNG
05
05
86 Prozent der Befragten gehen davon
aus, dass Transaktionen in den Top-7 in
den kommenden 12 Monaten zunehmen
werden. 72 Prozent rechnen mit steigenden
Transaktionen in Sekundärstandorten.
78 Prozent erwarten einen wachsenden
Fokus auf Kooperationen und
Partnerschaften. Auch alternative
Wohnnutzungen werden nach Meinung
der befragten Investoren an Bedeutung
hinzugewinnen. Fast 70 Prozent stimmen
zu, dass sowohl der Fokus auf Mikrowohnen
und Studentenwohnen, als auch auf
Seniorenwohnen weiter zunehmen werden.
Transaktionen in den Top-7 werden zunehmen
Fokus auf Seniorenwohnen wird zunehmen
Fokus auf Kooperationen und
Partnerschaften wird zunehmen
Fokus auf Mikrowohnen und
Studentenwohnen wird zunehmen
Transaktionen in Sekundärstandorten
werden zunehmen
Fokus auf Unternehmenskäufe
wird zunehmen
Fokus auf Forward Deals und
Projektentwicklungen wird zunehmen
-10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
Inwieweit können Sie den folgenden Aussagen über das allgemeine
Marktgeschehen für die nächsten 12 Monate zustimmen?
Stimme nicht zu Stimme eher nicht zu Stimme eher zu Stimme zu
47 %
60 %
49 %
49 %
49 %
48 %
40 %
39 %
18 %
23 %
20 %
19 %
7 %
9 %
11 %
18 %
20 %
25 %
23 %
35 %5 %
4 %
2 %
5 %
3 %
2 %
35 %14 %
26
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
25 CUSHMAN & WAKEFIELD
DER MARKT SIEHT EINE STABILISIERUNG
Die Investoren gehen von einer Stabilisierung des
Wohnimmobilienmarktes aus. Etwa die Hälfte der
Befragten sieht eine positive Entwicklung der
Kaufpreise bei Bestands- und Neubauimmobilien in
den Top-7-Städten. Ebenfalls rechnet fast die Hälfte
der Befragten damit, dass sich die Kaufpreise in
Sekundärstandorten minimal erhöhen werden.
STARKER ANSTIEG DER MIETEN ERWARTET
Sowohl die Top-7 als auch Sekundärstandorte werden
nach Ansicht der Befragten einen starken Zuwachs der
Mieten erleben. Besonders bei Neubauten wird davon
ausgegangen (90 Prozent), dass die Mieten in den Top-7
um mindesten 2,5 Prozent in den kommenden 12 Monaten
steigen werden.
Auch Bestandsimmobilien in den Top-7 sind von
wachsenden Mieten betroen. So rechnen etwa
74 Prozent der Befragten mit Mietsteigerungen von
mindestens 2,5 Prozent.
Sekundärstandorte werden ebenfalls ein Mietwachstum
sehen. Über 60 Prozent gehen davon aus, dass sich die
Mieten für Neubau und Bestand um 2,5 Prozent oder
mehr erhöhen werden.
Wie werden sich ihrer Meinung nach die Kaufpreise (€/m²) in den
nächsten 12 Monaten entwickeln?
Wie werden sich ihrer Meinung nach die Mieten (€/m²/Monat) in den
nächsten 12 Monaten entwickeln?
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
-
4 % 4 % 4 %
7 % 5 %
14 %
< -5,0 % -5,0 % bis -0,5 % +/- 0,5 % 0,5 % bis 5,0 % > = 5,0 %
Kaufpreise Neubau Top-7-Städte
Kaufpreise Bestand Top-7-Städte
Kaufpreise Neubau Sekundärstandorte
Kaufpreise Bestand Sekundärstandorte
8 %
23 %
30 %
46 %
39 %
47 %
54 %
31 %
42 %
22 %
6 % 4 % 5 %
0 %
Mieten Bestand Sekundärstandorte
Mieten Bestand Top-7-Städte
Mieten Neubau Top-7-Städte
-10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 %
> = 7,5 % 5,0 % bis 7,5 % 2,5 % bis 5,0 % 0,5 % bis 2,5 % +/- 0,5 %
11 %
5 %
3 %
48 %
37 %
3 % 25 %
23 % 46 %
47 %
1 %
5 %
51 %
51 %
26 %
34 %
3 %
8 %
1 %
19 %
28
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
27 CUSHMAN & WAKEFIELD
06
AUSBLICKAUSBLICK
06
30
UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
29 CUSHMAN & WAKEFIELD
AUSBLICK
Wohnimmobilien bleiben nach wie vor eine äußerst
interessante Kapitalanlage. Die Systemrelevanz,
Krisenresilienz und besonders hohe Nachfrage nach
Wohnraum, vor allem in strukturstarken Regionen,
zeigen, dass Wohnimmobilien an Zuwachs
gewinnen werden.
Investoren werden zunehmend aktiver im Markt
und fokussieren sich nicht nur auf Core-Immobilien,
sondern suchen oftmals Immobilien mit kurz- bis
mittelfristigem Wertsteigerungspotenzial. Aktuell
sind vor allem Bestandsimmobilien gefragt, die
mittels manage-to-core und/oder manage-to-ESG
Möglichkeiten zur Wertsteigerung bieten.
Investoren suchen neben dem klassischen Wohnen
auch alternative Wohnformen. Besonders beliebt
sind Mikrowohnen, Studentenwohnen und
Seniorenwohnen. Dabei soll die Abbildung des
gesamten Wohn-Lebenszyklus zur Diversifikation
des Immobilienportfolios beitragen.
Der Wohnimmobilienmarkt hat sich klar stabilisiert.
Der Großteil der Befragten rechnet mit steigenden
Kaufpreisen in den nächsten Monaten.
Die Befragten positionieren sich klar zu steigenden
Mieten in den kommenden 12 Monaten. Sowohl in
den Top-7 als auch in Sekundärstandorten rechnen
sie mit mindestens 2,5 Prozent Mietwachstum.
Kurzum ist die Assetklasse Wohnimmobilien
eine besonders attraktive und zukunftssichere
Investitionsmöglichkeit, die bei vielen Investoren
zunehmend in den Fokus rückt. Investoren, die
aktuell in den Markt einsteigen, können von
vielfältigen Chancen profitieren.
POSITIVES WACHSTUM FÜR DIE
ZUKUNFT ERWARTET
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UMFRAGE WOHNIMMOBILIEN
31 CUSHMAN & WAKEFIELD
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